美国会计准则中文版07 租赁的会计核算-reviewed by Cathy-ok

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7-1．会计定义概述

租赁会计是基于这样的概念：一个实质性转移了与所有权相关的风险与报酬的租赁应该被资本化。也就是说，承租人应记录资产及负债，而出租人应记录销售或投资。除此以外，则应以经营租赁核算。

如果一项租赁至少符合了以下一个标准，那么承租人应该将这项租赁归为融资租赁（否则，承租人应该将其归为经营性租赁）：

1． 在租赁期结束后，租赁资产的所有权转移给承租人； 2． 此项租赁包括一份折价购买权的合同；

3． 租赁期占租赁资产预计剩余经济使用寿命的75%以上；

4． 最低租赁付款额的现值大于或等于租赁资产公允价值的90%。

对出租人而言，销售型和直接融资租赁都是融资租赁。在一项销售型的租赁中，被租赁资产产的帐面价值不等于它的公允价值，从而导致出租人产生收益或损失。在一项直接融资租赁中，被租赁财产的帐面价值和公允价值相同，不会产生收益或损失。如果一项租赁符合了前一段中至少一项标准，并同时满足以下两条，那么出租人应该将其归为销售型的或直接融资租赁：

1． 可以合理预见最低租赁收款额能够收回；

2． 应由出租人承担的额外费用没有重大不确定性。

但对房产租赁而言，出租人与承租人的分类标准存在某些例外。

承租人：承租人对于融资租赁资产的会计核算，就好象该资产是购买的一样，只是购买的资金是融资而得到的。因此，承租人应该同时记录一项资产及相同金额的负债。在租赁期的开始，租赁资产的入账价值应该是该资产的公允价值和最低租赁付款额的现值中的较低者。

承租人将一项经营租赁分摊计入费用。通常，经营性租赁的费用应当按直线法摊销，即使租金的支付不是均匀的。

出租人：出租人应该按下述方法核算销售型租赁： 1． 应当确定租赁总投资额和该投资额的现值；

2． 租赁总投资额的现值应当记录为流动或非流动应收款项，就象其他应收款项一样。租赁

总投资额与其现值之间的差额应当记录为递延收益，并在整个租赁期间使用实际利率法来分摊。

3． 最低租赁收款额的现值应确认为收入，租赁资产的账面价值应确认为相对应的支出。

出租人应该按下述方法核算直接融资租赁： 1． 应当确定租赁中的总投资额；

2． 总投资和资产帐面价值的差额表示为递延利息收入。递延利息收入和初始直接成本应使

用实际利率进行分摊；

3． 租赁中的净投资在资产负债表中应被列示为一个单一的项目，就像其他应收款项一样被

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分类为流动和非流动的。投资净额由总投资加上所有未摊销的初始直接成本减去递延利息收益所组成。（投资净额=总投资+所有未摊销初始直接成本-递延利息收益）

在杠杆租赁中，出租人应当以扣除无追索权债务后的金额记录为投资净额。租赁期间的净收益应该只在净投资扣除递延税项的净额是正数的周期内予以确认,并等于收到的现金收入减去原始投资。

出租人核算一项经营性租赁时，应该在其资产负债表里继续包含被租赁的资产，并且依照它的正常折旧法则对其进行折旧。当承租人应确认租赁费用时，出租人则相应确认租金收入，租金收入通常也按直线法确认。

7.2 核算程序和披露要求：

有关制度规定租赁必须披露以下事项：

承租人须披露：

1、 对租赁业务的一般描述，需要但不限于披露以下几点：

1.1、 决定或有租金支付的基础；

1.2、 关于续租或购买选择权的补充变动条款；

1.3、 关于租赁约定的限制性条款，比如有关股息分配、债务、其它租赁；

2、 与关联方之间租赁业务的种类和范围见(财务会计准则公告第13号第29段)；

3、 融资租赁：

3.1、按其功能归类的租入资产主要类别及其金额； 3.2、最近一期的资产负债表上应披露以后年度将支付的最低租赁付款额总额，及资产负

债表日后连续五个会计年度每年将支付的最低租赁付款额；及未确认融资费用减去已确认为融资费用部分后的余额；

3.3、资产负债表日后年度不可撤销的应收转租收入总额； 3.4、利润表期间已实际发生的或有租金总额；

3.5、租入资产和相应的累计折旧必须在资产负债表或财务报表附注上单独反映； 3.6、如果租入资产和自有资产合并折旧，租入资产的累计折旧必须在资产负债表或财务报表附注上单独反映；

4、超过一年,含有最初的或剩余的不可撤消租赁条款的经营性租赁：

4.1最近一期的资产负债表上应披露以后年度将支付的最低需支付的租金总额，及资产负债表日后连续五个会计年度每年将支付的最低租赁付款额；

4.2资产负债表日后，在不可撤销的转租赁约定下,所有未来可收到的最低租金收入。

5、 所有经营性租赁,在每一个需要提供损益表的会计周期,租金的支出应按金额数分为最低租赁付款额支出,或有租金支出和转租赁租金收入。（但不包括租赁期一个月或更少的时间且

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不会续租的租金支付）(财务会计准则公告第13号第16段)

出租人须披露：

1、对租赁的总体描述(财务会计准则公告第13号第23段)；

2、与关联方之间的租赁交易的种类和范围(财务会计准则公告第13号第29段)； 3、销售方式租赁和直接融资租赁；

3.1在以销售方式的租赁和直接融资租赁中, 资产负债表中应披露净投资额的组成； 3.2最近一期的资产负债表上应披露以后年度将收取的最低租赁应收款，及资产负债

表日后连续五个会计年度每年将收取的最低租赁应收款；

3.3损益表包含的或有租金收入。(财务会计准则公告第13号第23段) 4、经营租赁:

4.1已租赁资产及待租赁资产的成本,账面价值；

4.2最近一期的资产负债表上应披露以后年度将收取的未来全部不可撤消租赁租金收入，及资产负债表日后连续五个会计年度每年将收取的最低租金收入。

4.3损益表中已确认的或有租金收入。 (财务会计准则公告第13号第23段)

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