北京物业管理法律法规(考试大纲)

北京物业管理法律法规（考试大纲）

第一部分 全国性法律、法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；

了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。

（三）要点说明

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；

2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；

3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；

4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；

7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；

10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；

12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；

13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；

14. 业主大会的组成与性质；

15. 业主委员会的职责；

16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；

17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；

18. 《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；

19. 《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；

20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；

21. 《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；

22. 《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；

23. 最高人民法院认定业主的条件；

24. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；

25. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；

26. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；

27. 最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；

28. 最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；

29. 最高人民法院对业主予以支持的行为；

30. 最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；

31. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；

32. 《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；

33. 《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；

34. 《民法通则》中与物业管理密切相关的规定；

35. 《消防法》中与物业管理密切相关的规定；

36. 《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项；

37. 《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为；

38. 城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；

39. 《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。

第二部分 北京市物业管理政策法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《北京市物业管理办法》、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；

熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；

了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉

及物业管理相关专业范围的要求条款。

（三）要点说明

《北京市物业管理办法》

1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；

2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；

3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；

4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定；

5. 《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；

6. 《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；

7. 新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；

8. 建设单位撤出管理区域的规定；

9. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；

10. 业主大会的组成主体；

11. 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；

12. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；

13. 业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；

14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；

15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求；

16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；

17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；

18. 对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；

19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定；

20. 对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。

《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》

21. 房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；

22. 房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；

23. 房屋建筑管理人及其职责；

24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；

25. 房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；

26. 房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；

27. 房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式；

28. 依法取得房屋修缮工程施工许可的要求；

29. 危险房屋的处理类别；

30. 房屋应急抢险遵循的原则。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》

31. 按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围；

32. 关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；

33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围；

34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；

35. 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；

36. 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；

37. 危及房屋使用安全的紧急情况范围；

38. 不得从住宅专项维修资金中列支的费用。

《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》

39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；

40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；

41. 住宅专项维修资金的审批条件；

42. 危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；

43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。

《北京市物业服务企业信用信息管理办法》

44．本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；

45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求；

46．物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定；

47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；

48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；

49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。

《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》

50．物业服务第三方评估监理的概念；

51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；

52．物业服务评估监理业务包括的范围；

53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务；

54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。

《北京市物业项目交接管理办法》

55．物业项目交接的含义；

56．物业项目交接的内容和程序；

57．交接过程中对各方行为规范的要求；

58．应急物业服务的适用情形和具体要求。

《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》

59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项；

60．业主一卡通的发放方式；

61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；

62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；

63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。

《北京市住宅区临时管理规约制定规范》

64．临时管理规约的制定主体和时间；

65．临时管理规约的基本内容；

66．临时管理规约的必备条款。

《北京市物业管理行业专家管理办法》

67．物业管理行业专家的资格条件；

68．物业管理行业专家的工作范围；

69．物业管理行业专家的权利和义务。

《北京市住宅物业服务标准》

70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解；

71．北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；

72. 各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。

《北京市供热采暖管理办法》

73. 供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；

74. 对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。

《北京市有限空间安全作业生产规范》

75. 有限空间的定义、包括的类型；

76. 在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项；

77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。

《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》

78. 地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定；

79. 地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；

80. 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。

《北京市电梯安全监督管理办法》

81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；

82. 电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。

《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》

83. 装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；

84. 装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》

85. 业主委员会可作为原告参加诉讼的条件；

86. 审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定；

87. 业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件。 《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》

88．《北京市物业管理办法》所指的前期物业管理期限；

89．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定；

90．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对收取物业管理费的规定；

91．发放和首次使用 “业主一卡通”的具体规定。

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