谈相邻关系对所有权的限制

谈相邻关系对所有权的限制

江南律师事务所：张骏

【摘要】相邻关系是为调节相邻不动产权利人在利用不动产过程中的权益冲突而被设计出来的一项法律制度，是所有权内容所受的法律上的限制。随着社会发展，所有权社会化破除了“所有权绝对”观念，要求财产所有人行使所有权时应顾及他人权利，使自己的所有权受到限制。然而，现在司法实践中，司法工作者仍然存在着“所有权绝对”这一陈旧而简单的审判思路，致使相邻纠纷不能得到公正解决，加剧了相邻各方的矛盾，影响社会和谐稳定。因此，有必要厘清《物权法》关于相邻关系规范的意旨，正确把握相邻关系对所有权限制所预设的价值追求，平衡好相邻各方利益关系，使当事人各方都满意法院处理结果，兼顾法律效果与社会效果的统一。

【关键词】相邻关系，所有权，物权法，地役权

我国在物权法第七章规定了相邻关系，依据法律规定，

不动产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的不动产所有人和使用人以行使权利的必要便利。这样，因提供给对方必要便利，就使自己的权利受到限制；而对另一方来说，因为依法取得了必要便利，则使自己的权利得到了扩张。相邻关

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系体现了法律对所有权的限制，而所有权限制是所有权社会化的应有之意，是立法者为维系个人、他人和公共利益均衡作出的价值考量。遗憾的是，在我国司法实践中,很多司法工作者仍然存在着“所有权绝对”这一陈旧而简单的审判思路，使相对独立的相邻关系制度形同虚设。这种认识误区造成的后果,从下列案例中可见一斑。

甲、乙同处一院,乙必经甲所有的巷道而过。一日,双方发生纠纷,甲拦断巷道不许乙再通过,使乙陷入无路可走的困境,因此引起诉讼。法院要求双方举证,甲即交出产权依据,乙则一愁莫展,该巷道的权属原本就与他无关,自然无证可举。法官不假思索地以其无所有权而判乙败诉。

刘、张两邻居,由于设计建造原因，刘的房屋窗户开向张的房屋。五年前，刘、张签订房屋租赁协议，刘租赁张的房屋用于经营和采光。合同到期后，张不愿再出租房屋，欲终止租赁合同，刘以房屋无法采光为由不愿终止租赁合同，遂起诉至法院。法院以张某享有出租房屋的所有权,简单地作出对刘某主张不予支持的判决，而对采光问题未作任何处理。

上述两案案情各异,但法院认定理由却如出一辙。两案的原审法院并没有从相邻关系的内涵中去认识相邻纠纷,而是从陈旧的所有权绝对论出发,以权属论胜负,没有权衡双方的合法利益，把相邻关系丰富内涵排斥殆尽,限制了相邻关系的

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合法行使,放纵了侵害行为。有鉴于此，笔者认为很有必要再次谈论这并不新颖的话题,以期引起各界重视。 一、相邻关系对所有权限制的必要性

按照罗马法以来各国近现代民法立法及理论，不动产相邻关系是指相毗邻的两个或两个以上不动产所有人或使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因相邻各方应当提供便利和接受限制所形成的权利义务关系。

民法中的物权，尤其是所有权，是权利人直接支配标的物并享受其利益的排他性权利。权利主体原则上均可对权利客体为自由使用、收益及处分。但是，于不动产相邻近时，不动产所有人或利用人（如租赁权人、地上权人）权利的行使彼此互有影响，如果各所有权人都可以主张自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人干涉，势必造成冲突。因此，必须在一定范围内加以规范，以保障不动产充分利用，维护社会生活。在规范内容方面，必须考量不动产权利人自由行使其权利是否具有值得保护的利益，并衡酌毗邻不动产权利人是否有得干预他人所有权范畴的优势利益，而为合理必要的利益衡量。由此可见，相邻关系制度，其功能在于扩张一方的所有权，限制他方的排除请求权，课以作为或不作为义务以实现当事人双方利益关系的平衡，是对所有权的必要限制。

二、相邻关系法律性质的认定

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需要指出的是，相邻关系的内容虽类似地役权，但基于相邻关系而受之限制，系所有权内容所受的法律上的限制，是不动产所有人依法律规定使用相邻不动产，为必要的通行或安装管线等，相邻不动产权利人有容忍的义务，并非受限制者之相对人因此而取得的一种独立物权。而地役权则为所有权以外的他物权，二者不能混为一谈。相邻关系不是一种独立的物权，相邻关系基于法律规定而发生，并可以对抗第三人。只要权利人取得不动产所有权或者占有、使用不动产，即有不动产相邻关系的适用，而无需进行其他公示手续。 1.相邻关系的当事人

相邻关系的主体必须是两个或两个以上的不同不动产权利人。基于相邻关系这一法律制度的目的是“对相邻不动产利用上产生的冲突的调和”，显然不应该把相邻关系的主体局限在不动产所有人之间，对于相邻不动产的其他利用人之间因涉及相邻不动产的利用所发生的冲突，也要求这一制度的调整。所以我国物权法使用的是“不动产权利人”这样的表述，它既包括了不动产的所有人、建设用地使用权人、农村承包经营权人、宅基地使用权人等用益物权人，也包括了根据租赁合同、借用合同等合同关系而取得对不动产占有、利用权限的人。

2.关于“相邻”的界定

如何理解“相邻”？《物权法》所称“相邻”不以直接毗邻的

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不动产为限，凡因不动产权利人行使权利或经营事业可能遭受损害的不动产，均包括在内。如上游排水所涉及到的不仅仅是邻接的相邻人，在排水下游范围内的都是相邻人。建设化工工厂，其周围环境内的也都是相邻人。 3.相邻关系规范的内容

查《物权法》对相邻关系的规定集中于第七章九个条款，并于第六章建筑物区分所有权中专门就建筑物业主之间的相邻关系做出了具体规定，这种全方位的保护足见《物权法》对相邻关系的重视。从《物权法》条文看，在规范手段方面，《物权法》采取了五种方式：

①不动产权利人不得为一定行为。如第90条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。” ②不动产权利人得于相邻不动产为一定行为，但应遵循最低损害原则，并就相邻不动产所受损害，支付赔偿金。如第92条规定的用水、排水、通行、管线铺设权。

③不动产权利人从事一定行为时，应防范相邻不动产遭受损害。如第91条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。” ④不动产权利人得禁止他人为一定行为。如第83条关于业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违章搭建、侵占通道等损害行为的停止侵害、消除

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