采光日照通风

新版“采光权”标准今天起实施

新建高层建筑不得挡住 后方和斜后方已有建筑采光

具体标准： 住宅大寒日有效日照不得少于2小时，旧城区1.5小时

凃贤平

本报讯 今日起，新版的市区建设项目日照影响分析管理规定正式实施。

根据要求，住宅应满足大寒日有效日照不少于2小时的标准。记者从宝龙、绿都等房地产商处获悉，我市新建项目都已经开始执行新标。

托儿所、幼儿园主要生活用房的日照标准最高，应满足冬至日有效日照不少于3小时的标准。

旧区改建项目内新建住宅自身的日照标准可酌情降低，但应满足大寒日有效日照不少于1.5小时的标准。规定划定了旧区范围，为北起沪蓉高速公路、南至长虹路，西起龙江路、东至青洋路，以及戚墅堰老城区。其中戚墅堰老城区范围为：北起沪宁铁路、南至中吴大道，西起丁塘港及京杭大运河、东至常合高速公路。 拟建高层建筑北侧为现状低层、多层和小高层住宅建筑的，还应当按照有关规定进行日照间距控制。

规定要求，下列情况需进行日照影响分析：拟建高层建筑对周边现状、在建或规划的有日照要求的建筑可能产生日照遮挡影响的；拟建的有日照要求的建筑可能受到周边地区现状、在建或规划的高层建筑日照遮挡影响的。其中，有日照要求的建筑包括住宅，宿舍，托儿所、幼儿园的主要生活用房，医院、休（疗）养院的病房和疗养室，中小学教室等。

我市制定的《日照影响分析管理规定》，在《省规》基础上做了具体的补充说明和实施细则。例如，明确了日照分析应充分考虑周边建筑的叠加影响，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照。当一套住宅中居住空间总数超过4个时，应有2个能获得冬季日照。

规划部门告诉记者，居民“采光权”把关控制相当严格，项目设计如果在日照分析上达不到要求，就会在审批上通不过。

另外，因建设工程设计方案调整致使建筑位置、外轮廓、户型、窗户等发生改变的，应对调整后的方案重新进行日照影响分析，并重新编制日照影响分析报告。 （凃贤平）

日照影响分析，是指利用计算机技术，采用经鉴定通过的软件，就拟建建筑模拟其在日照标准日、在规定范围内，对有日照要求的建筑的日照影响情况，分析计算有关量化指标。

大寒日日照零小时每户获赔2万元(图)

http://www.sina.com.cn 2009年12月16日03:33 华商网-华商报

智慧城4-8号楼（左侧）南边是一刚建成的高层楼盘，两楼之间只有41米本报记者 黄利健 摄

长安区智慧城业主讨要采光权，经调解14家建设单位赔偿44户75万赔偿标准：大寒日日照零小时的每户赔两万，日照1小时的赔1.5万

本报讯（记者 宁军）两年多以前交房时，西安市长安区智慧城部分业主发现对面工地规划的18层高楼将会遮挡自住房的阳光，多次反映无效后将西安市规划局诉诸法院。近日该案调解结案，44位业主陆续拿到了对面楼盘14家建设单位共同赔偿的75.5万元。 隔壁高楼挡住阳光

2007年6月，智慧城开发商开始给业主交房，但前来收房的业主们发现，在智慧城4号楼至8号楼的南面有处工地正在施工。“有业主就去问，才知道对面的楼盘叫?春天花园?。”一位不愿透露姓名的业主说，经过他们调查，在2007年11月12日，西安市规划局作出“西长规建（2007）-027号”建设工程规划许可。根据该规划，“春天花园”楼盘正在施工的楼房设计楼层为18层，东西跨度1000米，东西楼间距18米。业主们找专家测量，该楼与智慧城4-8号楼的间距为41米。

业主们认为，西安市规划局作出的该建设工程规划许可项目违反了国家关于城市楼间距的强制性规定——城市楼间距应保证大寒日不少于两小时日照要求。 追加建设单位为第三人

于是，有业主找到了陕西法智律师事务所律师韩朝泽。“业主说他们找过很多部门，但没有起作用，我建议业主推选代表，走诉讼程序。”韩朝泽告诉记者，因业主人数较多，有的要告开发商，有的要告规划局，意见并不统一。最终，他决定起诉西安市规划局。“被告的规划项目严重违反了国家的强制性规定，侵害了原告合法的采光、通风权。”2008年1月底，56位业主将西安市规划局起诉到莲湖区法院，要求法院依法撤销“西长规建（2007）-027号”建设工程规划许可并承担诉讼费用。在审理过程中，又有21名业主加入作为第三人参加诉讼。组团式开发“春天花园”的西安中长实业有限公司、陕西紫昱科技开发有限公司等14家单位也成为此案第三人。 法院调解不下10次

2007年5月法院通知开庭，其间多次主持调解。“起码不下10次。”韩朝泽说，在调解时，西安市规划局代表表示已经盖好的楼挡了哪些业主的采光权就给哪些赔，还没有盖好的楼房将以改变规划许可的方式解决，避免再遮挡其他业主采光。

由于目前并没有采光侵权计赔标准，只有各地法院的不同判例，因此在涉及赔偿问题时，双方进行了多次谈判。“我们查的结果是，陕西以前最高赔了8000元，海南类似的官司赔了3万多”，但业主代表提出的赔偿3万元并未被接受，其后提出的按市政供暖价格计算一季度采暖费，再乘以产权期限的方案更是每户高达十几万元，也未成功。 大寒日19户没有日照

在今年大寒日，韩朝泽及请来的专家实地对采光进行勘测证实，“有的住户受影响确实很大，冬天几乎享受不到阳光”。而根据专业设计院的结果，有19户大寒日日照零小时，25户日照1小时，另外33户日照不受影响。今年9月，采光受到影响的44户与14家建设单位达成协议——大寒日日照零小时的业主每户赔偿两万元，大寒日日照1小时的赔偿1.5万元。44户共得到赔偿75.5万元，目前除两户因其他原因暂时还没领取赔偿外，其他42户已陆续拿到了赔偿。

此外，对起诉西安市规划局的行政官司，也因规划部门事实上改变了行政许可的内容，后建楼房不再遮挡阳光，业主们选择了撤诉。

该小区8号楼一位业主拿到两万元的赔偿后，表示谈不上满意不满意，“当时说打官司，就交了100元，没想到官司能赢，挡也挡了，赔也赔了，就接受结果”。

据了解，在看到44户得到赔偿后，采光权可能受到影响的其他80多位业主也已准备委托律师再提起诉讼。 法规串讲

关于采光权有这些规定

《宪法》第三十九条：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯；

《物权法》第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

《民法通则》第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 律师说法

采光减少致房屋贬值也应赔

陕西恒达律师事务所律师朱振峰说，除了法律之外，《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定：大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

朱振峰解释说，除了采光时间小于上述标准应该获赔外，还有一种情况应该获赔：采光虽然符合国家日照标准，但新建筑物使相邻的原先的建筑物的采光低于原标准。 据了解，由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋贬值等。因此，在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积。本报记者 宁军 他山之石

影响10户采光 赔偿80万

2006年7月，江苏省无锡市最大一宗采光权官司审结，供水调度大楼所有权单位共支付10户业主近80万元的补偿款。对于8户日照在1至2小时之间的按每平方米600多元的标准补偿，对于剩余2户日照少于1小时的，按每平方米800元的标准进行了判决。 其他权利

关于住房你还有这些权利

■用水、排水权 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 ■通行权 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

■建造、修缮权不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

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