房地产成本及暴利原因

更新时间:2024-01-01 12:11:01 阅读量: 教育文库 文档下载

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业内人士——房地产内幕揭秘

处于对房地产行业的深刻了解,看两会代表热议房价。

感觉很多建议都是在敲边鼓,触不到问题的深处和痛处。现提供一些我所知道的房地产行业内幕,供大家参考。

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1、暴利问题

用“暴利”两个字来形容当前的房地产行业,看起来很过

瘾,但实际上掩盖了很多行业问题,容易对市场认识和高层决策形成误导。

房地产“暴利”是怎么构成的?我想澄清一下。

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任志强曾经说过,房地产利润率大约在25%左右。这个言论并不过分,如果仅仅从“利润率”来算,房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。

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问题是,你投入了1个亿,净赚了2个亿,这个帐怎么算?利润率和投资回报率是两回事,这个问题大家要先搞清楚。

举例,某项目销售总额10亿元,净利润2.5亿元,你的利润率当然是25%。

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我们推算一下这个项目的投资过程:

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1、假设土地出让金2亿元,按照国家政策分期交纳,首

期30%,实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格;

2、假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%,建安

总成本为3亿元。但根据相关规定,主体封顶以后即可拿到预售房许可证,通常情况下,到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说,建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候,项目就已经开始销售了。

3、再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三

笔土地出让金等等。

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结果是,你只用2.5亿元左右的投资,就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润。这个项目的投资回报率是不是100%呢?

说房地产利润率200%、300%那是夸大,我计算过,开发

环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上,最高能达到70%左右。土地成本25%,各项纳税25%,就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢,所涉部门达30多个。在我们地区,仅消防审图费一项,每平米高达2元。别小看这两块钱,10万平米就是20万。消防管理部门什

么都不干,章子一盖,20万元就到手。还不包括灰色部分,如果我这个章子给你不盖呢?你知道什么意思,回去准备私下的意思吧!

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所以,利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上,

完全是可信的。

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拿我们做的一个项目来说,总成本(包括税收和其它全部

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成本)3.1亿元,销售额4.2亿元,净利润1.1亿元,利润率26%。但公司投资这个项目的时候,帐面准备资金只有6000万元。也就是说,拿6000万元的投资,净赚1.1亿元,投资回报率多高?

问题的症结出在两个环节:

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1、土地供应环节,土地出让金是不是100%交纳。

2、预售房制度,开发商是不是到现房完成以后再销售。

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假如这两个环节上的漏堵住了,投机行为才有可能减少。那

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时候任志强再说“房地产利润并不高”,我们都相信。

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2、 囤地问题

两会期间,国土资源部又开始清查

开发商囤地了,决心很大。但到底是什么人在囤地?我觉得这个问题到现在为止连中央政府都没有搞清楚。

开发商囤地行为并不普遍,媒体去年热炒“碧桂园”在全国囤地45万亩,这是媒体记者不懂房地产用地性质,“碧桂园”持有的土地,是芜湖和张家界的旅游用地,是用来开发旅游项目的,不是用于房地产开发的商业开发用地。

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就我知道的情况,再大的地产商也囤不起地。这些年房

价这么好,一个项目从开发到销售完成,这一个阶段内价格就可能翻番,谁手头有地愿意囤着呢?囤得起吗?

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但确实有企业在囤地,而且数目不小,中间环节上滋生的腐败惊人。

大家都知道十年前的“国有企业改制”风潮,原来的国有老企业,大都在市区中心显要位置,那时候的国有企业兼并,多数是承债式兼并或零资产兼并,也就是说,在完成“职工安置工作”的前提下,老国有企业的资产都是免费奉送出去的,其中包括土地资产。

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现在,这些企业要么倒闭了,要么散伙了,每一个老国有企业背后,都有一个巨大的利益团伙,这些人一天什么事都不干,专心只干一件事,就是囤地、卖地。

我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞。行业外的人

可能不知道,土地拍卖公示里,土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质,所谓“储备用地”,就是计划征迁、但地面以上有建筑

物、需要针对第三方进行补偿的土地。那些老国有企业的利益集团,就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人。

做为土地现阶段的合法持有人,不经过他们的同意,

这块地就进入不到流转、拍卖程序当中。要想拿他们的地,你先得跟他们谈,谈妥了,再由他们来申请土地部门挂牌出让。这个谈判过程,就是一个利益交换过程。

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大家再想想,回到十年前,谁能拿下一个国有企业

的兼并、重组权?这些人,都是和政府领导存在关系的权力团伙。现在,他们合法占有国有土地,房地产企业看中他们的土地,先跟他们谈。条件谈好以后,要走挂牌程序,怎么办?他们有的是办法,先把地面建筑物进行评估,评估成天价,然后申请拍卖,真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了,挂牌只是个程序,最后如愿以偿流转到协议买家的手中。

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这个过程太黑了,黑到你无法想象其中真假。我所知

道的一个本地房产企业,是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司,这个公司成立以后屁事不干,依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业。十年来,这家企业没盖过一平米房子,就靠卖地,股东们个个成了亿万富翁。董事长曾经得意洋洋的跟我说,等手头

最后三宗地卖完,他就移居海南去了,他在那面的别墅装修好已经好几年了。

所以,清查囤地,必须得从源头清查,必须从国有企业改制

查起。目前这种查法,只能让房地产企业受害,而真正的利益集团站在外面抿嘴笑呢!

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3、土地供应问题

厉以宁在两会期间说,目前的土地招拍挂制度是高房

价问题的“万恶之源”,因为招拍挂不断推高地价,促进了房地产价格的猛烈上涨。他提出的意见是,取消“招拍挂”制度,要么,谁价格底就把土地给谁

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一派胡言。如果谁出的价格低就把土地给谁,在中国

当前腐败问题层出不穷的情况下,别说房地产市场大乱,天下都要大乱了!

房产论坛土地供应中存在的问题,在于土地管理部门

本身。我曾经和本地区土地局的一位中层干部做过交流,他直言不讳的说,在土地局,每一个人都是土地买卖的私下参与者。因为,每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所,他们掌握着第一手信息,看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系,私底下达成转让协议。他说,

“等挂牌公告出来,一切都在私底下先谈好了,就剩下走一个程序了”

拿我自己曾经经历过的一宗土地交易做说明。我

们看中了市区内位置不错的一块地,该土地使用权过去在一个地质大队手上,中间人是土地局的一位领导,他明确说,“这块地是某书记看中的土地,他不点头,谁都拿不走”。某书记当然是我们这里的一把手。

我们先介跟地质队谈“补偿”问题,对方要价太

高,谈不拢。谈的过程中,中间人给某书记打了个电话,某书记指示,让地质队把要价降几百万。地质队听命,补偿条件马上降了几百万,但我们仍然不满意,期间,中间人又给某书记打电话,某书记又通过中间人给我们指示,“让他们接受这个价格,我让规划局把规划条件修改一下,给他们提高容积率”。我把这个情况给我的老板做汇报,老板是个政治感觉很敏锐的人,他说,既然这块地有这么复杂的背景,干脆不拿了,免得领导出问题我们跟前出问题。老板话音未落,某书记应声下台,但他下台居然不涉及任何腐败问题,是其它原因。

土地交易环节上的腐败问题怎么竭制,我不知道。感觉

无法竭制。收了就死,放开就乱。两会期间,一位高层领导谈北海的情况,说土管部门一个前任的小科长因为腐败问题被查处了,上面派一位“作风正派、根子很正”的老党员下去接替,结果不出三个月,这位“老党员”就被查出收受贿赂三百多万,成捆的钱放在床底下,连拆都没有拆开过。

4、经济适用房问题

我同意很多人的观点,经济适用房是滋生腐败的大温

床,应该取消。

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行外人不知道经济适用房的定义,简单说,经济适用房是国家解决居民住房问题的一项举措,土地不经过挂牌、出让,直接划拨给开发企业。开发企业不能获取高利润,以低价、平价销售给居民。

也就是说,经济适用房地土地是免费的、不进入开发成

本的。这是引发腐败的第一个环节,谁能拿到经济适用房开发项目,就等于拿到了一块免费的土地,能拿到的当然是有关系的,有关系当然就有钱权交易。

第二个漏洞在销售价格上。我不知道近年来的国

家政策了,前些年,经济适用房要求的“利润率”为3%,但谁来监督这个价格的执行?开发企业把利润率放大的10%、20%你怎么办?即使在价格环节上有人做监督,成本也是人算出来的,开发企业把建筑成本放大,在建筑环节上获取的利润和销售环节上获取的利润,到10%已经很有良心了。

最后的漏洞在销售环节。既然是经济适用房,卖价肯定比普通商品房稍底一点,那么谁能买到经济适用房又成了问题,有关系的人能买到,开宝马的人能买到,真正无房可住的人却不一定买得到。

最后的问题是,那些习惯了土地财政、房产财政的地方

政府,谁会放过经济适用房牟利的机会?我所在的地区是一个欠发达地区,2009年底经济适用房销售的公开价格在2400元/平米左右。我算过一笔帐,在土地免费的前提下,包含各项税费在内的开发成本应该在1800元/平米左右。溢出来的这600元利润进了谁的腰包?

建筑成本很好计算,在“土地免费划拨”的前提下,

即使把各项税费计算在内,北京、上海等一线城市的经济适用房价格也应该在3000元/平米以下,你说你的综合成本达到了4000、5000元,肯定是骗人的。我们这里2009年的高层框架结构商品房建筑成本在1600元左右,北京、上海房屋建造难道用的不是钢筋混凝土吗?如果说劳动力成本高、综合税费高,我再给你翻一番,够不够?

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5、城市化问题

城市化问题是推涨房地产价格暴涨的主要因素,应该通过

房价管控进行调整。如果只是头疼医头、脚疼医脚,房价的抑制只能是暂时的,一但管控取消,必定再度飞涨,最终结果是小城镇越来越失去活力,大城市越来越臃肿。不管网民和愤青们怎么骂,如果连北京、上海这样的一线城市在房地产领域都不采取管控措施,人口暴涨到最后,城市功能只能越来越瘫痪。

对房价的抑制,应该采取地区分级制度。譬如,对小城镇

房地产开发,继续采取各种鼓励措施,从金融到购房,都给予方方面面

的促进政策。对中型或中心城市的房地产政策,给予适度鼓励;对大城市的房地产市场根据价格情况进行抑制;对北京、上海等功能性城市的房地产开发,通过销售政策进行抑制,比如,本地户口的购房者仍然享受按揭购房政策,无不本户口的人员不享受按揭购房政策。

这是一个挨骂的意见,但并非一刀切,你要选择到一个国

家的政治、文化、经济中心生活,就应该付出高昂代价。假如取消外地户口在北京、上海的按揭购房,投资性购买减少,购买力迅速下降,房价事实得到平抑,那些已经拿到城市准入证(户口)的人至少有可能买得起房了。我们现在面临的问题,不是外地人能不能进入北京、上海、深圳的问题,是让生活在那里的人先有房子可住的问题。

的促进政策。对中型或中心城市的房地产政策,给予适度鼓励;对大城市的房地产市场根据价格情况进行抑制;对北京、上海等功能性城市的房地产开发,通过销售政策进行抑制,比如,本地户口的购房者仍然享受按揭购房政策,无不本户口的人员不享受按揭购房政策。

这是一个挨骂的意见,但并非一刀切,你要选择到一个国

家的政治、文化、经济中心生活,就应该付出高昂代价。假如取消外地户口在北京、上海的按揭购房,投资性购买减少,购买力迅速下降,房价事实得到平抑,那些已经拿到城市准入证(户口)的人至少有可能买得起房了。我们现在面临的问题,不是外地人能不能进入北京、上海、深圳的问题,是让生活在那里的人先有房子可住的问题。

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