新建小区项目建议书20160509

*******建设小区

项目建议书

建设单位：********

编制单位：江苏大洲工程项目管理有限公司 编制人：*** （咨登********） 电话：18936669503 编制日期：2016年05月

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目 录

第一章 总 论 .............................................................................................................................................. 3 一、项目概况 ............................................................................................................................................ 3 二、项目单位概况 .................................................................................................................................... 5 三、编制范围 ............................................................................................................................................ 6 四、主要结论 ............................................................................................................................................ 6 第二章 项目建设的背景、必要性分析 ...................................................................................................... 9 一、项目提出的背景 ................................................................................................................................ 9 二、项目建设必要性分析 .......................................................................................................................10 第三章 项目地点与建设条件 ...................................................................................................................13 一、项目地点 ...........................................................................................................................................13 二、建设条件 ...........................................................................................................................................13 第四章 总图和土建工程方案 ...................................................................................................................16 一、建设要求 ...........................................................................................................................................16 二、规划理念 ...........................................................................................................................................17 三、工程总体建设方案 ...........................................................................................................................17 第五章 项目建设进度 ...............................................................................................................................26 第六章 投资估算和资金筹措 ...................................................................................................................28 第一节 投资估算....................................................................................................................................28 第二节 资金筹措方案 ............................................................................................................................29 第三节 项目财务效益预测 ....................................................................................................................29 第七章 项目可行初步分析 .........................................................................................................................39 一、社会效益分析 ...................................................................................................................................39 二、经济效益分析 ...................................................................................................................................39 三、房产销售分析 ...................................................................................................................................39 第八章 提出结论与建议 .........................................................................................................................43 一、结论 ...................................................................................................................................................43

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第一章 总 论

一、项目概况

（一）项目名称：成立房地产开发公司建设小区。 （二）项目建设单位：江苏省****。

（三）项目建设地点：江苏省*******路南、**河西、S323北侧。 （四）项目建设内容：本项目一期规划占地面积约 ：68085平方米（合102亩），其中腾飞西路代征道路用地面积为7241平方米，沿河代征绿化用地面积为3358平方米，建设净用地面积为57486平方米（合86.18亩）。共236套（多层156户、排屋80户）,容积率：小区整体容积率为1.46，一期项目容积率为1.16，建筑密度为23.37%，绿地率为32%，建筑高度不大于22米；规划地上总建筑面积为66633平方米，住宅面积为34761平方米,商业门店17933平方米,9层酒店7648.78平方米，配套物业用房及会所1255.8平方米，车库面积共5034平方米（多层的车库3115平方米，阳光排屋的车库1920平方米）。住宅面积中1+6+1F多层是20557平方米（阁楼1869平方米），占地约21亩，作为****职工拆迁安置，阳光排屋14204平方米。建筑结构采用框架结构，多层加电梯。同时，建设道路、绿化、围墙及沿张赣河旅游观光带等附属设施工程。

本项目一期建设将分两步实施。

第一步****自建5栋1+6+1F安置房，由****成立的房地产开发公司出资代建，按照****城镇布局规划，居民点建设进度安排，拆迁安置的156户(共5栋1+6+1F多层)时间比较紧迫，又考虑到安置户的经济承受能力，作为安置房的21亩土地不采取土地出让形式，即不办理房屋产权等相关证件，此5栋

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156户仅限****职工拆迁安置户购买，安置房利用****的建设用地指标，按照岗埠生态****家园小区的规划建设。安置房无土地出让费，又减少了规划建设部门的一些规费，成本较低，价格也相对较低，而且还减少了很多审批环节，同时也加快了小区建设进度。

第二步在安置房建设的同时，再进行阳光排屋和商业门店等商业开发，由****新成立的房地产开发公司申请办理土地招拍挂程序，按照房产开发的流程，分步实施。

一期项目建设完成后，最终按照****职工的需求和地方产权相关政策，安置房补交一定的土地出让金及配套费，补办产权证。

（五）项目估算投资：一期开发总投入约15944.31万元（详见计划成本费用表）。

项目一期分两步实施。第一步自建5栋1+6+1F安置房，成本投入约为4265.04万元。第二步阳光排屋和商业门店商业开发，成本投入约为11679.27万元。

一期计划成本费用表

总投资估算约 （1） （2） （3） （4） （5）

安置房 3074.31 0.00 0.00 931.33 259.40 4265.04 4

商业开发 3679.00 397.74 4888.50 1398.50 1315.53 11679.27 合计（万元） 6753.31 397.74 4888.50 2329.83 1574.93 15944.31 小区建安费 前期费用 土地费用 基础设施及服务费用 其他税费 合计（万元）

（六）效益分析：

一期项目实现全部销售约18982.18万元（详见计划销售收入表），开发总投入约15944.31万元，实现利润约为3037.83万元，开发利润率约19.05%。

结合城乡挂钩土地周转指标1349.72万元，土地拆迁补偿约1303.6万元，除去拆迁成本1065.88万元，岗西路修建的投入650万元，****综合收益为3975.27万元，收益率为24.93%。

一期计划销售收入表

类别 （1）多层住宅 （2）排屋 （3）商业 （4）车库（安置） （5）车库（排屋） （6）9层酒店 合计 单价 （元/平方米） 1900.00 4000.00 4500.00 1500.00 2500.00 对外招商，投资人自 建，仅出让土地。 58664 销售建筑面积（平方米） 21492 14204 17933 3115 1920 销售额 （万元） 4083.48 5681.60 8069.85 467.25 480.00 200.00（土地出让费） 18982.18 二、项目单位概况

****物华天宝，人杰地灵，民风淳朴，资源丰富，风景优美，气候宜人，****位于****市****区西郊，****工业园西首，交通极为便利，东邻****市区，西毗****民航机场，陇海铁路、徐连高速公路和323省道东西贯境，素有“江苏农垦交通第一场”美誉，****更是处于市际旅游交集区，是旅游观光必经之地，西距****水晶城、温泉度假村25公里，周边还有黄川草莓采摘

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