创行合一旅游规划：贵阳市花溪区龙井生态农业观光示范园一期地块控制性详细规划

北京创行合一规划设计院有限公司是一家专业的旅游规划、策划与设计单位,拥有专业背景齐全的全职专业技术人员,专业涵盖区域经济、旅游管理、建筑设计、景观设计、园林设计、产业规划、人文地理等。构建并推出了从开发策划、总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、项目策划、商业计划书、招商说明书、营销策划、节事活动、招商引资直至开发操作计划的一站式全程服务。

贵阳市花溪区龙井生态农业观光示范园一期地块控制性详细规划

北京创行合一规划设计院

2011.03

北京创行合一规划设计院有限公司是一家专业的旅游规划、策划与设计单位,拥有专业背景齐全的全职专业技术人员,专业涵盖区域经济、旅游管理、建筑设计、景观设计、园林设计、产业规划、人文地理等。构建并推出了从开发策划、总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、项目策划、商业计划书、招商说明书、营销策划、节事活动、招商引资直至开发操作计划的一站式全程服务。

目 录

第一章 总则 ............................................................................................................................................................... 3

一、规划目的 ....................................................................................................................................................... 3 二、规划依据 ....................................................................................................................................................... 3 二、近期建设规划的期限 ................................................................................................................................. 12

三、近期建设用地范围和发展方向 ................................................................................................................. 12 第九章 开发实施建议 ............................................................................................................................................... 12

三、规划原则 ....................................................................................................................................................... 3 四、规划范围 ....................................................................................................................................................... 4 第二章 综合现状分析................................................................................................................................................ 4

一、规划区自然环境............................................................................................................................................ 4 二、用地现状 ....................................................................................................................................................... 4

三、道路现状 ....................................................................................................................................................... 4 四、建筑现状 ....................................................................................................................................................... 5 五、水域现状 ....................................................................................................................................................... 5 第三章 开发控制策略................................................................................................................................................ 5

一、特色街区街道与街景控制 ............................................................................................................................ 5 二、建筑风貌控制................................................................................................................................................ 5 三、住宿餐饮与休闲场所控制 ............................................................................................................................ 6 第四章 规划布局 ....................................................................................................................................................... 7

一、规划结构 ....................................................................................................................................................... 7 二、旅游分区 ....................................................................................................................................................... 7 三、用地布局 ....................................................................................................................................................... 7 四、公共设施用地................................................................................................................................................ 7 五、居住用地 .................................................................................................................................................. 8 第五章 道路、广场和对外交通 ................................................................................................................................ 8

一、交通组织 ....................................................................................................................................................... 8 二、路网布局 ....................................................................................................................................................... 8 三、交通设施 ....................................................................................................................................................... 8 第六章 绿化及景观规划............................................................................................................................................ 9

一、绿化用地 ....................................................................................................................................................... 9 二、景观结构规划................................................................................................................................................ 9 第七章 工程设施规划.............................................................................................................................................. 10

一、给水规划 ..................................................................................................................................................... 10 二、排水工程规划.............................................................................................................................................. 10 三、电力工程规划.............................................................................................................................................. 10 四、电信工程规划.............................................................................................................................................. 11 五、邮政设施规划.............................................................................................................................................. 11 六、环卫设施规划.............................................................................................................................................. 11 七、消防设施 ..................................................................................................................................................... 11 第八章 近期建设规划.............................................................................................................................................. 12

一、近期建设指导思想 ...................................................................................................................................... 12

一、维护规划的严肃性和权威性 ..................................................................................................................... 12 二、企业经营和人才培养规划 ......................................................................................................................... 12 三、资金保障 ..................................................................................................................................................... 12 四、宣传保障 ..................................................................................................................................................... 13

北京创行合一规划设计院有限公司是一家专业的旅游规划、策划与设计单位,拥有专业背景齐全的全职专业技术人员,专业涵盖区域经济、旅游管理、建筑设计、景观设计、园林设计、产业规划、人文地理等。构建并推出了从开发策划、总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、项目策划、商业计划书、招商说明书、营销策划、节事活动、招商引资直至开发操作计划的一站式全程服务。

第一章 总则

一、规划目的

为了贯彻执行《贵阳市花溪区龙井生态农业观光示范园总体规划》，指导生态园区核心启动区的各项建筑和工程设施的设计和施工，特编制此规划。

本规划将充分发挥项目地的民俗文化与自然条件优势，以充满布依族建筑特色的综合服务区为核心，协调项目地的特色街区功能、社区居住功能和旅游游览功能，以“布依族文化”和“休闲农业”为主题，打造集乡村游憩、民俗体验、农业观光、休闲商业、儿童娱乐等几大功能于一体的综合型生态旅游园区。

规划区位于贵阳市南部、花溪区中部，距花溪区政府9公里、距青岩镇政府1.8公里。规划区主要对外交通为省道101线，目前该道路为一级公路，路况较好，交通便利。

二、规划依据

1、国家法律、法规

《中华人民共和国水污染防治法》（全国人大常委会，1984年） 《中华人民共和国环境保护法》（全国人大常委会，1989年） 《中华人民共和国城市规划法》（全国人大常委会，1989年） 《中华人民共和国水土保持法》（全国人大常委会，1991年） 《中华人民共和国森林法》（全国人大常委会，1998年） 《中华人民共和国土地管理法》（全国人大常委会，1999年） 《中华人民共和国大气污染防治法》（全国人大常委会，2000年） 《中华人民共和国文物保护法》（全国人大常委会，2002年） 2、行业技术规范

《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）

《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003） 《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）

《标志用公共信息图形符号》（GB/T10001.1—2000）

《风景名胜区规划规范》（GB/T50298—1999） 《旅游安全管理暂行办法》（国家旅游局，1990年） 《旅游安全管理暂行办法实施细则》（国家旅游局，1994年） 《风景名胜区建设管理规定》（国家建设部，1993年） 《旅游度假区管理暂行办法》（国家旅游局，1993年） 《旅游发展规划管理办法》（国家旅游局，2000年） 《旅行社投保旅行社责任保险规定》（国家旅游局，2001年） 3、相关文件、规划成果

中共中央、国务院关于三农的九个“一号文件”

《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国务院国发（2001）9号文件，2001年） 《中共贵州省委、省人民政府关于加快旅游业发展的意见》（中共贵州省委、贵州省人民

政府，2002年）；

《贵州省旅游发展总体规划》（2003年版稿，世界旅游组织、国家旅游局、贵州省旅游局

等，2002年9月）；

《贵阳市旅游发展总体规划》（贵阳市人民政府，2004年）； 《贵阳市乡村旅游发展总体规划》（贵阳市旅游局，2005年）； 《贵阳市花溪区龙井生态农业观光示范园总体规划》（2011年）。

三、规划原则

1、生态原则

良好的生态环境是项目的根本保证，也是项目的优势之一。因地制宜，人与天调。规划以保护和建设良好的生态环境为第一要旨，确保园区坚持可持续发展。 2、文化原则

寓文化于规划，理顺并有选择地呈现地方文脉，充分展示布依族的传统地方文化和现代文明，以文化提升项目品位，保证项目在旅游市场中的地方特色，使此种差异化形成最终的强势竞争力。

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3、精品原则

15℃，相对湿度为81%，273—280天，年平均1051.24米。大部分地公顷，现状居住用地未经

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窄不一，交通较为不便。

第三章 开发控制策略

一、特色街区街道与街景控制

四、建筑现状

规划区内建筑主要集中在龙井村沿X122西侧，建筑质量以二类建筑为主，多为二层村民住宅，局部为白色灰瓦布依民居，民族特色感较强。

五、水域现状

规划区内现状水域面积较小，主要以自流井为水源汇集而成的溪流，现状规划区内共有出水井4处，其中有两处在龙井村内。

（一）街区尺度

划定的旅游板块应采取一定的空间尺度，首先是功能上的需要，使休闲街区成为游憩活动的一

种延伸，街区延伸的尺度与游览情绪和游览时间相适应，其次是容量的要求，使旅游者获得足够的现实和心理空间；再次是提高旅游区的灵活性，增加游览情节。

（二）绿化植被

道路绿化以具有当地特色的乔木、灌木、果木、花卉为主，绿化美化旅游街道，增加植被景观的色彩和层级，并且植被景观的季节变化应与旅游季节变化相适应。

（三）道路系统

划定的旅游板块内部路网应控制车道数量、宽度，避免出现单调乏味的“大宽路面”。以连接主要的旅游节点为目的，重点体现具有布依特色的民俗街巷。

（四）街道照明

依照道路层次设计灯光层次，在对旅游街区灯光照度控制的基础上丰富旅游街区灯光色彩和形式。

（五）街道家具

街道家具的提供以游览线路的安排为依据，首先满足游览游憩需要，同时利用人体工学设计原理设计满足游客休息但不造成长时间停留的家具设施，街道家具保持统一性和周边环境的协调性。二、建筑风貌控制

（一）特色街区立面控制

划定的特色商业街区要进行统一的建筑立面改造，立面装饰运用布依民居装饰风格，使其具有

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民族特色和地方个性。

（三）环境保护控制

规划区的住宿餐饮设施是因旅游活动而出现的，必然由于旅游活动而产生生活污水、垃圾等相关污染，住宿、餐饮、休闲设施必须配置符合要求的污水、垃圾处理机制和设备，有条件的住宿、（二）建筑色彩

布依传统民居多为干栏式楼房或半边楼（前半部正面是楼，后半部背面看是平房）式的石板房，其色彩呈白色，形成规模效应，但是一味的白色略显单调，可采用绿色、蓝色、红色等颜色对局部餐饮、休闲设施力争实现旅游活动零排放的生态循环。

建筑和建筑的局部进行美化，再加上植被绿化的色彩，使得整个游览街区在大背景下出现一些色彩的变化，增减一点情趣，切忌色彩过繁过滥。

（三）建筑天脊线控制

建成区建筑多为一、二层建筑，同时以山为背景，天脊线并不突出，主要依靠地形高差，形成错落感。建筑天脊线也是规划区核心吸引力的重要组成，划定的规划区要严格保留这些建筑天脊线的风貌。划定规划区内建筑高度不能超过四层，以两层为主。并以县道112与省道101交叉点为主要看点，看向龙井村的乡村天脊线是规划打造的重点。

（四）风貌控制

首先保证在规划地区的一定范围内保持建筑风貌的一致性和街道景观的原真风貌，在规划区内尽量保护布依民居特色，对破坏视觉环境的建筑予以改造。

三、住宿餐饮与休闲场所控制

（一）规模控制

住宿、餐饮与休闲场所的建设要与旅游规模发展相适应，按照不同的文化背景和面对的不同市场层级设置不同特色、不同档次的住宿、餐饮、休闲场所。

（二）风貌控制

划定区的住宿、餐饮及休闲设施应体现布依民俗文化背景，一部分住宿、餐饮设施应该以融入现有周边环境为主，并且这种具有当地民族风貌的住宿、餐饮设施是住宿餐饮设施的主要形式，另外就是富有个性的，能成为局部标志性景观的住宿餐饮设施，该种设施虽然具有自身的特性，但其风貌仍然在街区风貌控制的统一调控中。

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第四章 规划布局

一、规划结构

龙井生态农业观光示范园规划形成“一核、两轴、六区”的规划结构。

（一）一核

依托大棚交易市场的客源吸引力，打造集休憩、游乐、民俗表演一体化的多功能广场。围绕广场设置旅游咨询、商业、医疗、行政办公等公共服务设施，以满足核心区功能需求。

（二）两轴

空间发展主轴：依托龙井村现状南北道路，结合大棚与山脚规划道路形成南北向空间发展轴线，将各功能分区有机串联起来。

空间发展次轴：以山体为背景、大棚为中心、果园迷宫为节点，形成一条东西向景观廊道，为省道过境交通提供良好的视觉效果，同时增强园区的游客吸引力。

（三）六区

民俗文化区：以龙井村为基底，对现状村庄进行整治，完成立面改造达到较好的景观效果，同时增加民俗表演与特色商业街，形成以布依文化为主的特色民俗村。

露地花卉区：依托现状山体、水体、道路，同时为满足当地居民生产需求，形成以露地花卉种植为主体，同时为满足游人游览需求设置儿童娱乐区、花果迷宫、金色沙滩等游乐设施的特色经济果树种植区。

荷塘种植区：依托现状地形条件，规划将现状河道拓宽成湿地湖泊，以荷花种植为主，同时配以游憩设施满足游人观赏需求，形成以荷塘为主要景观的经济作物种植区。

生态精品农业区：结合大棚交易市场，设立观光型农田，形成产、销、观、游一体化的生态精品农业区。

果树苗木培育区：主要为果树种植区提供优良树苗，结合现状水系适当设置一些游憩观赏设施，该区域主要以育苗为主。

育林区：山体古树较多，具有相当保护价值，同时作为规划区的背景、靠山，不应大规模开发

建设，主要以保护育苗为主。

二、旅游分区

在空间结构基础上，规划区域的旅游分区为果树苗木培育区、布依新村建设区、生态精品农业区、布依民俗体验区、设施农业区、儿童农事体验园、水产养殖休闲区、露地花卉种植区、农业科研教育基地、荷花栽培养殖区、育林区等11个区块。

三、用地布局

根据整体规划要求，以现状条件为依据，统筹调整用地结构，优化农田、居住及农居等用地。增加公共设施、绿地和道路广场用地的比重，优化交通路网结构，合理组织交通，把生态园建设成主导功能明确、交通顺畅、美观并具有高效社会化服务水平的新型示范园。

四、公共设施用地

目前规划区的公共设施主要是配套服务于龙井村的设施，主要有村委会、商铺、餐馆等设施，此外有小学1所即龙井小学。

在规划区中部即核心区集中布置商业、综合办公等用地，将此中心建设成为整个生态园的综合服务中心。

沿龙井村南北主要道路设置餐饮、娱乐、文体等公共服务设置，形成民俗村的主要特色街区。 沿荷塘周围主要设置临时性餐饮设施，同时荷塘东南角沿现状乡道增设科普学校一所。 规划公共设施用地（C）7.62公顷，包括C1、C2、C3、C4、C26、C5等公共设施用地。各类用地详见表3.1：

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表3.1 公共设施用地规划表

道路、广场和对外交通

另一部分是出行目

连接主要游憩道，同时增加园区游憩时间。，一环为省道101、县道、乡道与绕山路连接形成的规提高规划区道路疏解交通地能力。在规划中合理确定产业

5.3生态园道路一览表。

10处。为避免车辆过于集中，在进出生态园的主要路口与主

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干道两侧分散规划设置社会公共车辆的停车场，停车场每处设15~50辆标准车位。在核心区结合中

公共绿地总防

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第七章 工程设施规划

一、给水规划

（一）水源

现状及近期规划水源主要依靠自打井为主，未来随着园区游客量的增加、水面的扩大可结合青岩镇市政工程考虑集中供水。

（二）管网形式

本次规划依托区内道路网采用枝状给水管网形式，在现有管道建设基础上进行升级改造。

（三）给水管径

规划给水干管管径为200mm、支管管径为150mm，其中消防给水管道管径不小于150mm。现有管道管径如果无法满足未来发展需要的，应结合规划区的发展，在基础设施工程实施建设的同时及时进行升级改造，以保证用水需求和安全。

二、排水工程规划

（一）排水概况

规划区内排水管网尚未形成系统，生活污水主要是通过化粪池处理后排入冲沟，有的地方甚至将未经处理的污水任意排放；雨水的排放，大部分未经有效的收集疏导。

（二）排水规划

1、排水去向

规划区内生活污水应通过管道排向城市污水管网，并最终排至城市污水处理厂进行统一处理，不得直接将污水排向规划区道路路面或附近河流而导致环境污染。

规划区的降水一部分通过道路广场排入排水管道；一部分作为水体补充水，可利用一些有利地形和现有水塘，设置山水蓄水池；其余部分顺自然地形散排。

2、排水制度

根据城市规划，由于该地区属少雨地区，本规划区所产生的污水也仅为生活污水，规划区又位于河流下游，对水体危害程度在允许范围内，因此规划采用合流制。

3、排水管径

规划污水管径为300—600mm，采用混凝土圆形管道。

三、电力工程规划

（一）供电概况

园区现由电力级别较低的架空线供电，基本上能满足现状用电需求。但随着发展，需要通过规划对现有的电网系统进行升级改造，以满足可持续发展的要求。

（二）用电负荷预测

规划区用电负荷比较分散，按其建筑面积综合用电指标40瓦/平方米预测，规划总建筑面积为3.6万平方米，则用电负荷为1440kW。

（三）供电规划

1、供电电源

园区的电源主要是指变电站（室），本次规划电力管线主要对接城市电力管网，由片区内现有变电站（室）引出线路接入各用电组团。

2、电压等级

规划配电电压为380/220V，其中动力电采用380V电压线路供电，生活用电采用220V电压线

路供电。

3、敷设方式

规划区内电力线路原则上采用电力电缆沿电缆沟暗设供电，在引入建筑物时，宜采用电力电缆穿塑料管埋地暗敷供电。道路、庭院及景观照明采用一杆一灯，路灯采用时控和手控相结合的方式。

4、配电设施

各规划片区均在主要街道出入口或旅游重要节点处设置配电箱，主要接驳城市低压配电网中的

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节点，即变电站（室）。各片区供电线路及配电设施布局详见电力工程规划图。 四、电信工程规划

（一）话机容量预测

规划区内旅游设施所设直拨电话数量，预估如下： 建筑面积×定额＝36000×1部/300m2 ＝120（部） 本计算已考虑磁卡电话的设置。

（二）电信规划

1、线路规划

由城市电信管线接出经配线箱接入规划片区内部各组团，管网形式为枝状，在规划区内设直拔电话。

2、敷设方式

经配线箱入地，以采用通信管道敷设方式为主；当用地条件受到限制时，可以采用直埋电缆（或光缆）敷设方式。

3、电信设施

各规划片区均在主要街道出入口或旅游重要节点处设置配线箱。在重要景点及沿主干道不超过300米设置磁卡电话。磁卡电话的设置要与区域内景观相协调，可考虑将磁卡电话景观化，形成一道独特的风景线。各片区电信线路及设施布局详见电信工程规划图。

五、邮政设施规划

（一）现状概况

目前，规划区内邮政所较少，旅游景点邮政服务点不足。

（二）设施规划

根据城市人口密度情况，结合邮政设施经济合理服务半径（0.5—0.7KM），确定规划区邮政设

施数量与布置。规划设1个邮政储蓄所，在旅游景点增加邮政服务点或信箱方便旅游者通信、邮寄旅游纪念品等。各片区电信线路及设施布局详见电信工程规划图。

六、环卫设施规划

在园区中部的西侧地块中设立垃圾中转站两处。生活综合区片的垃圾收集点每70米服务半径

设一处。并按国家标准均匀布点公共厕所，沿道路每间隔500米左右设置一个公共厕所，每间隔300米需设置一个垃圾箱。

七、消防设施

在中心区、龙井村、居民安置点以及小学、科普学校设置消防栓共8处，道路断面形式满足消防通道需求，经济作物种植区内可将规划水系作为消防水源。

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第八章 近期建设规划

一、近期建设指导思想

近期建设要与中远期建设有机结合，保证园区形成良性滚动发展态势。 近期建设要利用现有的设施条件，降低前期投入成本，培育启动区块的开发。

二、近期建设规划的期限

2011年初 -2012年底，为期2年

三、近期建设用地范围和发展方向

近期建设本着克服先期资金不足的困难，充分利用现有发展条件的原则，以现状县道与省道为依托，首先确定设施农业展示区与儿童农事体验园的启动区块，以此为核心吸引物启动区块发展，同时建设荷花栽培养殖区、水产养殖休闲区与露地花卉种植区，完善示范园的功能性，总面积59.13公顷。

近期开发，应该先考虑省道沿路景观与以设施农业展示区为主的核心地块。园区的公共服务设施主要安排在设施农业展示区内，逐步形成示范园内部的一个中心区的雏形。

随着核心区目标的实现，其他近期地块也应及时开发，以满足游客对功能的需要。同时要开始考虑，在时机成熟的时候，要着手修筑环路与内部主要道路，以道路为依托开发近期地块，以带动整个园区发展，保证规划目标的实现。

第九章 开发实施建议

一、维护规划的严肃性和权威性

规划是对旅游区资源现状，周围市场状况等作了深入了解调查并综合分析后得出的科学的旅游开发指导文件，它的实施是一个长期综合的过程；为了保证最终达到规划的意图，在规划实施过程中严格监督，专人负责。

本规划经花溪区政府审查批准后，就具备了法律效力，它将是指导园区开发和建设的主要依据，也是规划管理部门实现对园区开发和建设科学管理的主要依据，任何个人和单位均不可以随意更改

规划。对于本规划中确定的地块的用途和规划控制指标，在实施建设中需要有一定的调整的，必须得到花溪区政府的批准。

二、企业经营和人才培养规划

完全按照市场规律运作。逐步加大招聘和培养旅游人才的力度，为园区的长期发展提供强大的智力支持。

1、加强与外界的业务联系，拓宽与各地旅行商的业务合作渠道，让园区旅游产品初步走向市场。

2、逐步提高园区的旅游服务水平，以优质的旅游服务赢取游客的信赖，提高旅游产品的价值。 3、加强导游队伍的建设，培养一批优秀的专业导游人才。导游是旅游服务的窗口，通过优秀的导游服务，让游客全面深入地了解龙井生态农业观光示范园，为园区长远的发展埋下伏笔。

4、积极培养和引进旅游区建设和旅游服务专业人才，提高旅游区管理队伍素质，提高旅游区服务质量。

三、资金保障

目本次规划提出四种融资方案：

（一）省级市级财政支持

积极争取省市级的财政支持，加大上级扶持力度，从新农村建设、生态高效农业和发展旅游三

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个方面争取最大限度的资金支持。 （二）加强与金融机构的合作

随着中国经济的发展金融业迅速成长，银行、信托、保险等各种金融机构纷纷投资国内基础建设，项目地面临旅游业突破和新农村建设两方面机会，正是各大金融机构投资的良好机会。积极开拓与金融机构的合作将为园区的发展带来巨大的资金流。

具体资金渠道包括：向商业银行（如工商银行、建设银行）申请抵押或质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷；通过担保公司进行融资担保；申请世界银行和亚洲开发银行贷款等。

（三）加大对外招商引资力度

项目地地理位置良好，旅游业具有一定的发展基础，这正是吸引各种资金进驻的良好时机。开放商掌握一级土地开发权，在此基础上进行二级招商，通过专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息。

（四）鼓励当地群众投资

随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观，另一方面由于项目地将在新的旅游规划中逐步展开城市化改造，部分村民将由农民转变为城市人口，他们也不再有土地用来耕种，同时征地补偿又使得部分农民得到一笔资金，这些资金可以帮助他们在项目地进行小型投资以维持生计，同时鼓励当地民间资本投入也能解决部分农民的就业问题。

投资重点应集中在餐饮、交通运营、居民旅店、旅游商品、旅游娱乐等方面，予以相应的政策、金融和技能培训扶持，

四、宣传保障

项目地现状知名度低，宣传力度不高，建立宣传保障体系的主要目的是统一认识，扩大影响。

（一）媒体宣传

媒体宣传是面向公众和旅游消费市场最为重要的宣传措施，生态园应建立自己的网络平台，发

布各种旅游和招商信息，更重要的是要避免网站因缺乏更新和活力成为摆设，应设专人定期更新网站内容，及时上传园区的各项信息和活动报道。

设立自己的平面媒体宣传系统，与省市级平面媒体达成合作，开辟专项系列报道，为园区扩大

影响。

（二）招商宣传

招商宣传是针对于商业投资和企业的宣传，可与资金保障体系的建立相结合，将宣传和融资相结合，以达到相互促进的目的。

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