国际贸易中心物业管理投标书（DOC 82页）

山西XX国际贸易中心 物业管理投标书 目录

1. 前言

2. 公司情况

2.1 戴德梁行简介 2.2 公司管理架构

3. 山西XX国际贸易中心管理方式及工作计划

3.1 管理方式

3.1.1 戴德梁行山西XX国际贸易中心物业管理组织架构 3.1.2 激励与监督机制 3.1.3 信息反馈及处理机制

3.2 工作计划

3.2.1 工作流程 3.2.2 管理报告 3.2.3 物资装备

4. 管理人员配备及培训管理

4.1 管理人员配备 4.2 管理人员培训 4.3 管理人员管理

5. 财务管理

5.1 财务管理制度 5.2 财务科目分类说明

6. 管理规章制度和档案的建立与管理

6.1 岗位责任制

6.2 员工劳动合同及员工手册 6.3 档案的建立与管理

7. 服务管理

7.1 前期介入管理的设想,拟派专业人员的数量 7.2 业户装修守则 7.3 清洁工作

7.4 消防保安应急应变处理解决方案 7.5 设施及设备管理维护政策与程序

8. 智能化系统的管理维护

8.1 智能化系统的日常运行及维护方案

8.2 保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线的措施 8.3 高科技在管理中的作用

9. 管理服务指标承诺 10. 收费事宜

10.1管理预算(草案) 10.2管理酬金及取酬方式 11. 附件

投标函

开标一览表(1.2)

1.前 言

前言

本投标书为本公司在根据 贵司提供的「山西XX国际贸易中心物业管理招标文件」 的基础上,经过研究、讨论、整理,制定的初步方案。

本投标书内所涉及商务酒店部分均以外判经营管理角度考虑。而商务会所部分因无具体设施及服务内容,故各相关事项另行制定。如能与 贵司合作,我司将制定详细的工作计划表,以便能顺利、按期开展各项工作。

目前,本公司已经取得了北京房屋土地管理局颁于我司的“北京市物业管理资质合格证书”,谨此说明本公司的管理资格已经被有关当局认可。

本公司目前在全国已管理项目超过80余个,总管理面积亦已超过8,000,000平方米。本公司深信通过提供专业管理技术,定能保障 贵司投资之物业权益,物业价值亦因此得以保值。

因贵项目预计于年底竣工,因此我司认为物业管理工作已刻不容缓,本公司深信物业管理工作的及早介入,对整项计划之功能效益及资金有效地运用都有积极作用。因此,希望能与 贵司尽早合作,尽快展开物业管理工作。

2.公司情况 2.1.戴德梁行简介

本行物业管理部于1993年成立，发展迅速而稳定，并于同时成立梁振英测量师行物业管理有限公司，除提供专业管理服务于香港著名大厦外，亦不断提供物业管理服务于多个国内大型发展项目，现时物业管理公司已管理超越八百万平方米之楼面面积，而所聘请之管理人员已超过2,500人。就母公司梁振英测量师行已经与欧洲的DTZ Holdings Plc、东南亚的戴玉祥产业咨询公司签订协议，合组一家环球公司，三家公司于2000年1月1日开始，采用同一名称「戴德梁行」。梁振英测量师行物业管理有限公司亦于2000年1月1日正式改名为戴德梁行物业管理有限公司。

戴玉祥公司目前已发展成为新加坡最大的房地产顾问公司，职员人数达五百人。

DTZ是欧洲其中一间最具规模的物业顾问公司，一九九八/九九年度营业额达一亿一千五百万英镑，业务及欧洲二十三个城市。DTZ 亦是英国本土最大的物业顾问公司，员工总数一千三百人。

这项合作计划逾三千名员工，分布欧洲、中东、非洲、亚太区超过三十个国家的一百一十个城市。戴德梁行将成立投资及企业地产顾问等核心业务小组，负责统筹国际客户服务及管理业务发展。负责调查研究及资讯科技等范畴的支援小组亦告成立，以提供全球如一的服务水平。

本行过去数年在国内不同省市，为多个项目之发展商提供了物业管理顾问服务及参与了实质管理运作，并获委任为多个大型项目之物业经理，从经验所得，不同省市之政府部门，对物业投入使用时之要求规范，申报装修审批程序，有不同的监管模式。以我司过往之丰富经验，定能为发展商提供切合实际之意见，使物业发展及管理能顺利展开。

2.2 公司管理架构

戴德梁行 中国办事处架构

香港驻当地董事

物业估价 租售代理

物业管理 市场研究 中国办事处架构 物业管理专责小组

我司结合香港总部的物业管理经验及北京分部地区实际，组成专案小组，

为物业项目提供服务 。

香港戴德梁行 物业管理有限公司 定期会议

协调支援

当地物业管理处 定期会议

北京物业管理部 * 庞大网络服务， 加上丰富之专业经验， 组成全国性资料库。 * 曾提供服务之城市，包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、北京、 上海、杭州、南京、天津、厦门、顺德、广州、深圳、珠海、重庆 及成 都。

戴德梁行 组织架构

香港总公司 董事局 香港总行 工贸社区租售 写字楼租售 商业店铺租售 住宅租售 社区估价 市场研究 国内办事处 物业管理 社区估值 市场研究 租售代理 物业管理部 管理服务 顾问服务 租约管理 大厦公契 维修保养

物业管理

投资策略

3.管理方式及工作计划 3.1管理方式

3.1.1戴德梁行山西XX国际贸易中心物业管理组织架构

山西XX国际贸易中心管理处人员架表（221人）

总物业经理（1）总物业经理助理（1）文秘（1）行政人事部（7）

各部门具体人员架构

物业部（54人）

物业经理(1)物业部（54）保安部（89）工程部（62）财务部（6）文员(2)写字楼主管（1）商务公寓主管（1）商务酒店主管（1）商场主管（1）商住楼主管(1)管理员及接待员（12）3班管理员及接待员（12）4班管理员（4）4班管理员（6）3班管理员及接待员（12）4班

注：1. 会所人员未在本架构中。

2. 因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管 理员仅负责与酒店承判商协调工作。

工程部（62人）

工程部经理（1）文员（1）付经理（1）文员（1）土建工程师（1）弱电工程师（1）给排水工程师（1）空调工程师（1）强电工程师（1）土建领班（1）弱电领班（1）领班（2）领班（2）强电领班（2）电梯领班（1）技术员（4）技术员（6）水工8人，水质化验员1人技术员（8）技术员（14）电梯工（3）

保安部（89人）

保安经理（1）文员（1）内保、外保主管（2）消防主管（1）保安员（76）监控员（8）

行政人事部（7人）

行政人事经理（1）行政人事主任（2）培训主任（1）接待员(1)

工服管理员(1)司机(1)财务部（6人）

财务经理（1）会计(1)

文员/出纳(1)采购(2)仓管(1)3.1.2激励与监督机制

戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。 3.1.2.1 激励

员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。

为员工提供培训课程；对于工作表现好的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。

戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。 为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。

对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。上面只是列举一些实例。 3.1.2.2 监督

戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。 3.1.3信息反馈及处理机制

戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要包括： ? 客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。

? 大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进

措施建议。

3.2

工作计划

3.2.1工作流程

戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下： 有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；

管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。

流程

管理处向北京梁行 提交当月管理报告 ↓

北京梁行审阅 ↓

北京梁行提交发展商管理月报

→

每月8日前

→

每月4日或以前

完成时间

3.2.2 管理报告

报告格式（样式）如下：

一、总经办

1. 公布每月管理重点，发布重要事项。

2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）

会议日期 出席人员 重点内容/解决事宜 跟进

3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。

4.管理处签定的有关合同：

项 目 承判商 合同期限 金 额 备 注

5.设备维修合约记录：

项目内容 承判商 合约期限 备 注

6.下月工作计划

二、人事行政

1. 人事变动

1.1入职员工

姓名 部门 单位 入职日期

________ __________ ____________ _________

________ __________ ____________ _________ 1.2 离职员工

姓名 部门 单位 离职日期

________ __________ ____________ _________

________ __________ ____________ _________

2.员工编制

2.1 各部门现有员工编制情况（含新入职员工） 部 门 本月人数 预算人数 差 额 人事行政 财 务 物 业 工 程 保 安 合 计： 2.2各部门新增设人手：

部门 欲增聘职位 增聘原因 ______________ _______________ ____________

______________ _______________ ____________

3.员工培训 培训部门 培训员工姓名 培训内容 考核成绩 尚需加强方面 4.员工保险

上月保费：RMB 本月保费：RMB

新增员工保费：RMB 离职员工保费：RMB

5.员工架构图

6.需发展商协助跟进事宜

7.下月工作计划

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