资产评估_市场法例题
更新时间:2023-06-11 16:40:01 阅读量: 实用文档 文档下载
[例]
(1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。 (2)评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程。
①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为:
交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。
④进行交易日期修正。根据调查,2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为: 交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。
⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2-2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。
⑥使用年限修正。
土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):
11年限修正系数 [1-] [1 3035
(1 8%)(1 8%)
=(1-0.0994)÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659
⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为:
交易实例B修正后的单价为:
交易实例C修正后的单价为:
交易实例D修正后的单价为:
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价为:(909+1038+901+942)÷4=948(元/m2) 土地评估总价为:600×948=568800(元)
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