物业公司面临的主要问题及解决方案
更新时间:2023-11-07 15:08:01 阅读量: 教育文库 文档下载
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物业公司面临的主要问题及解决方案
公司领导:
物业公司近年来主要受高压部分电耗、服务协议结算不到位,及服务协议内容与服务费用不对称、人力成本高等因素影响,多年来公司整体经营艰难运行,资金断流,工资时常未按时发放,目前,已达到无法运营的境地。现将物业公司整体经营情况,存在的主要问题及解决方案汇报如下:
一、年物业服务综合收入约217.64万元 1、年服务协议收入150.24万元
服务协议为物业公司主营业务收入,具体服务内容及费用如下: 厂区绿化保洁费49.73万元;厂区、生活区物业服务、维修及生活区绿化保洁费54.57万元;厂区浴池服务13.14万元;水电代扣代缴费10万元;蚊蝇消杀、灭鼠服务2.29万元;垃圾场管理7.07万元;生活区车库服务4.8万元;环保检测6万元;卫生检测1.5万元;鲁南中联办公楼保洁1.14万元。
服务协议收入每年都有微调,以2010年为例,全年服务协议收入150.24万元。其中:鲁南中联承担70%,即105.17万元;服务协议的30%部分,即45.07万元,无具体解决方式。
2、全年物业零星实际收入67.4万元(水、电、房租) 一区年水电费应收约56万元,二三区水电费年收入约33万元,房屋租赁费年约18万元,全年合计物业零星收入约107万元。扣除二、三区代收代付39.6万元及年公共照明等损耗约6.6万元,实际物业公司年零星收入约67.4万元,平均月实际收入约5.6万元。
在目前一区水、电费未上交及服务协议未全额结算的情况下,现全年综合收入约217.64万元(150.24+67.4)。
二、物业公司全年成本费用约295.27万元,具体成本费用如下:
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1、物业公司现有正式工52人,临时工58人,除医院、幼儿园、食堂、车棚等自主经营人员自负盈亏,直接发放工资正式工33人,年直接人工成本、福利、统筹等220.73万元;
2、年屋面防水维修、公共设施维修约15万元; 3、年管理费、财务费用、招待费、办公费等约12万元; 4、年税金16.39万元; 5、年折旧费19.15万元;
6、一区公共照明、住户水电损耗(平价买平价卖,产生低压部分损耗)约12万元。
结论1、全年物业服务协议假设按100%收入150.24万元,全年物业零星收入约67.4万元,合计全年物业服务总收入217.64万元,与全年正常经营成本295.27万元相比,在全年服务协议正常结算,未上交一区水电费、不考虑供暖亏损、各经营服务点亏损的情况下,年均亏损约77.63万元。
结论2、而实际服务协议未完全结算情况下,2008-2010年服务协议总收入524.51万元,仅结算97.96万元,即:累计426.55万元因电耗冲减未结算。年平均亏损约195.2万元。(未包括一区水、电费年上交56万元,如一区水电费上交,亏损更大)。
三、公司经营遇到的主要问题
1、整个服务协议费用分摊比例不明确,30%承担部分付款方不明确,基本未落实。
2、2008年下半年至2010年底,仅高压部分损耗及水、电差价,共约230.51万元,造成服务协议费用冲抵后,并形成预付。
3、鲁南中联70%部分协议费用,因直接冲抵水电费,直接影响物业公司营业收入,并造成资金断流。
4、生活路照明,小区公共照明、水电差价(2009年前高价买,低价卖;2009年后平价买,平价卖),以上费用均由物业公司承担,
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年承担费用约12万元以上。
5、服务协议执行中,未充分考虑改革改制后实际人工成本,“双轨运行”。
6、人力成本高,社会统筹、福利及公共设施维护费用逐年增高,服务协议核定额度基本未变并与实际发生成本费用不匹配。
7、房顶维修、物业保洁、绿化、浴池、日常维修、食堂、供暖等、水、电等,几乎每个服务项目多年处于亏损状态。
8、欠款数额较大:
(1)因经营亏损、资金断流,为支付日常经营服务费用、供暖煤款,不得已占用锅炉、管网大修、防水等工程费用,目前欠款已达约80万元。
(2)2007年6月至今,累计欠缴员工“五险一金” 120多万元。 四、摆脱困境解决方案 (一)关于运营机制
1、完善经营管理机制,进一步明确物业服务费用,解决鲁南中联、山东鲁南、盖泽实业费用交叉问题。
2、物业费由暗补变为明补,按照物业法规要求,结合公司现有资质和滕州市物业管理规定,物业费据实上调,逐步推行市场化运作。
3、服务协议费用建议只体现人力成本差额部分,即按正常人员机构配置,富余人员工资待遇部分,给予政策性补贴。
(二)盘活资产
目前,佳园三个小区闲置未盘活的资产有:一区空闲土地、职工会堂、东圃、苗圃、西车棚、商业楼二楼、三区空闲土地等。经考察、调研,盘活一区职工会堂、东圃、苗圃、西车棚、商业楼二楼等,每年可收入15-20万元。利用一、三区空闲场地开发建房,一区可建10栋以上住宅楼,三区可建一个半单元住宅楼,公司不需投资,盘活存量土地,2年内可获千万元利润,可解决物业历史问题及作为老小区
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改造投入资金。
(三)分解各经营服务点,实行区域承包制
物业公司经营服务工作,点多面广,相对分散,管理难度大,成本高,拟对食堂、浴池、二三区、厂区保洁、生活区保洁、生活垃圾清理等业务,可采取业务承包办法,便于管理。公司可对以上经营服务业务作价,承包人以入股买断等方式取得经营权。
(四)业务拓展
随着集团公司、管理区各企业不断扩张,中小型维护、维修、安装项目比较多,物业公司在滕州物业服务市场有一定知名度,目前还有建设“五区”的意向,对于物业公司来说,在土建、安装、物业服务方面存在着诸多商机,每年可承接项目几百万元,如能在上级支持下接管“五区”物业,不仅解决了部分人员分流,并能获取稳定收入。为接管项目、结算费用,拟注册相匹配的土建、安装、绿化公司。
(五)水电业务整体分离
1、按照《物业管理条例》第45条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。目前,滕州有多家单位将用水用电交由供水、供电部门管理。拟将二、三区供水、供电业务直接交供水、供电部门管理。需作适当投资,实施二、三区用水一户一表出户改造,改造费用每户总需1000元,按政府现行政策,每户支持500元。今后,公司不再承担损耗等费用。
2、一区电耗问题,自2008年以来,严重制约公司经营,之前采取的一系列措施,未根本解决,为彻底解决,公司经过与界河供电所洽谈、论证,负荷基本可以满足一区用电需求,一区不再采用转供电,一次性投资,改由地方供电,一区用电由供电局直接向终端用户收取电费,公司不再承担电损耗。且电价0.492元/kwh,低于公司转供电价(0.54元/kwh)。
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3、原历史原因造成高额电耗,直接影响服务协议结算,建议一次性解决。
(六)当前亟待解决的问题
综上所述,解决以上问题,还需要一定的时间,公司又面临改制,且工资拖欠已接近5个月,物业公司面临巨大压力,员工思想不稳定,为尽快摆脱当前被动局面,请上级领导给予支持,帮助暂借60万元,补发员工工资(每月工资约13万元),以解燃眉之急。同时,请有关专业部门对物业公司经营状况进行全面稽核,为解决物业公司根本问题提供准确信息。
特此汇报。
附件:1.2008年-2011年4月服务协议执行情况明细
2.物业公司正式员工年龄结构
二〇一一年四月二十七日
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