缙云县住宅建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目概况

项目名称：

缙云县水乡佳苑小区建设项目

项目建设单位：

缙云县全顺房地产开发有限公司

项目负责人：

张顺才

建设地址：

文峪河缙云县县城段河东、西两段

建设内容：

缙云县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个

居住组团组成。拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地

下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框

剪结构。总建筑面积40000平方米。

建设目标：

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，

抓住缙云县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建

设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住

区：

1．自然生态环境优秀的住区；

2．景观优美的住区；

3．功能完善、质量优良的住区；

4．人居文化上乘的住区；

5．物质、精神可持续发展的住区。

项目总投资：

拟建项目总投资6443.6万元。

资金筹措：

项目资金全部由承办单位自筹

工程建设进度计划：

20个月

1.2建设单位概况

缙云县全顺房地产开发有限公司成立于2008年10月27日，

注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。现有工

程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属

办公室6个部门组成。公司现有职工98人，其中，具有高级职

称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，

中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1

人。

公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，

致力于推动缙云县房地产业的发展，优化缙云县人居环境，实

现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人

为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家

生活典范。

1.3编制原则

1、 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导

下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐

步开发，又利于规范管理。

2、 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排

各项建设用地。

3、 注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居

住区”。

4、 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文

景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居

住环境。

5、 基础设施长远规划，分期实施。

6、 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼

顾发展的原则。

7、 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要

在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。

8、 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、

标准和规范。

1.4编制依据

1、 项目可研报告编制委托书

2、 国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政

策

3、 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

4、 太原市中方规划设计有限公司对缙云县水乡佳苑小区

修建性详细规划

5、 《缙云县县城总体规划》（2002-2020）

6、 山西省建筑工程概算定额

7、 有关其它国家行业规范、规定

8、 建设单位提供的有关资料

1.5研究范围

1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在

地区域环境，研究项目的必要性。

2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标

准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。

3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等

情况，研究项目的可行性。

4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，

提出相应的环保措施。

5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标表

1.7研究结论

项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造缙

云县一流环境的住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高企

业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。同时，

为缙云县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。

第二章 项目建设背景和必要性

2.1项目背景

2.1.1项目区域环境

缙云县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面

积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12

个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通

发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；

经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化

教育、电力、通讯都比较发达。

全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。

缙云县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。工业主

要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食

品加工等行业。

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境

而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交

错，贯穿县境东部地区。

缙云县水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两

岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县

城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路

文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、

岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生

态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是

一片理想的居住用地。

2.1项目建设的必要性

1、项目建设符合当地城建布局整体规划

缙云县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意

见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础

实施配臵，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长

的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。

2、项目建设有利于增强缙云县的城市综合实力

城市综合实力是一个地区经济发展的标志。缙云县在山西

省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还

比较落后，因此，在全球化的经济时代，缙云县必须奋起直追，

必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，

取得新一轮竞争优势的必然手段。

3、项目建设可较好地满足消费者购房需求

项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地

满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人

结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购

房需求。为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。

4、项目建设有利于加快缙云县的城市发展进程。

城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中

心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济

竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，

商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城

市规模表现了迅速扩张的态势。这对于缙云县融入全国城市发

展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。

基于以上原因，拟建项目顺应缙云县社会发展的需要，采

用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、

美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。

第三章 市场分析

3.1我国房地产市场现状分析

2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，

企业面临困境。1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十

年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均

增长33.2%。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起

开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，

销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。

2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推

迟了购房计划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者

主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小

户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增

长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，

实际下跌幅度可能更大。

而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据

资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的

高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展

虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出

现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产

市场还是有很大潜力的。

3.2山西省房地产市场发展态势

综合分析，2009年加快我省房地产开发业发展的有利条件

较多。一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政

策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发

展。另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发

展潜力较大。我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态

势，并将呈现以下特点：

1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势

随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，

居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，

加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内知名企业的进入和"

安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的

力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。

2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归

2007年全省商品住宅价格上涨13.1％，主要上涨因素在于

市场供求关系的变化。城市化进程的加快、供给结构不尽合理、

建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧

缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场

供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。但是这种房

价上涨也间接地将未来臵业需求提前释放，挤压了未来市场的

升值空间。总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用

下，尤其是我省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住

房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的

商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格

水平将趋向理性回归的合理区间。

3、住房供应结构将会更加趋于合理

随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房

供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续

上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快

速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入

家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我

省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房

制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应

结构将会更加趋向合理。

3.3缙云县房地产市场现状

缙云县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需

求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型

向质量效益型转变。在过去的3年里，房地产市场和全国各中、

小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房

的平均售价已达到2000元/㎡，上涨了20%。在商品房价格快速

攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前缙云

县在建和已建的商品房平均单套面积已达130㎡。即使这样，

商品房的销售还是异常火爆。在未来15年内，随着小城镇建设

规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越

来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。

近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、

规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产

进入有序发展时期。到目前为止，居民住房质量显著改善，产

业结构趋向合理，市场体系基本建立。

房地产业主要特征表现在以下几个方面:

1、投资增幅大

2、房价平稳上升

3、拉动相关产业效果显著

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多

----从投资角度看

房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资

的重要领域。

----从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的

变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住

房的需求较为明显。住房消费正由 “居住型”向“享受型”转

变。二次臵业、三次臵业的消费群体逐步扩大。

----从需求关系看

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年

人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城

市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3.4市场SWOT分析

优势及机会

1、该项目地处文峪河东、西两岸，文峪河是汾河一级支

流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪

河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，

本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

2、近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地

产具有较大的升值空间。

3、周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了

一定的基础。

4、公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司

今后在当地的发展。

劣势及威胁

1、周边原有的房地产开发形成一定竞争态势。

2、新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大

3、金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可

预测因素。

3.5项目市场定位

1、消费目标群体定位

项目消费目标群体主要有以下人群：

1、周边工矿企业主

2、当地青年结婚成家者

3、农村进城经商务工者

4、以小换大，以次换好的二次购房者

5、看好房产增值的投资者

2、项目的市场价格定位

该项目缙云县文峪河东、西两岸，地理位臵优越，具有很

高的商业利用开发价值。

依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本

项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内

房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘

市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在2000

元/㎡。

3、销售业绩预测

项目销售目标是：至工程全部竣工时，销售率100%。

第四章 项目选址

4.1项目选址

根据缙云县政府及城市建设局的总体规划，缙云县全顺房

地产开发有限公司取到了该宗土地的使用权，作为缙云县水乡

佳苑小区的建设用地。

水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两岸，为城

区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道—

—大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，

东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、

岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生

态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是

一片理想的居住用地。

4.2场址建设条件

1、气象条件

缙云县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不

均，昼夜温差较大。春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季

干爽凉快，冬季寒冷少雪。有关气象数据如下：

年平均气压 927.2mPa

年平均气温 8℃

历年最高气温 38.6℃

历年最低气温 -24.5℃

历年最大降雨量 565.7mm

历年最小降雨量 254.9mm

年平均风速 3.1m／s

历年最大风速 24m／s(瞬时28m／s)

主导风向 SW NW

日照时数 2500—2800

最大冻土深度 908mm

项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高的保温节能要求，

工程施工组织应满足当地气象条件的特殊要求。

2、水文条件

缙云县西高东低，可分平原、丘陵和山地，东部平原，海

拔在 800米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，

为该县主要的粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟

壑纵横，水土流失严重，海拔在1300米左右。西部山区，山高

坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰

有五龙庙、百花崖、闻则峪山、大东沟垴、大肚崖等，海拔在

1700至2000来之间，其中县境西北的五龙庙为最高，海拔2106

米。境内主要河流有汾河、文峪河、磁窑河、三道川河等。汾

河流经县东，是该县与祁县、平遥的界河。文峪河发源于关帝

山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。磁窑河在本境的汾

河、文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。三道川系文峪

河支流。缙云县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温10度，

一月均温--6度，七月均温22度，年均降雨量450毫米，霜冻

期为十月上旬至次年四月下旬，无霜期160至180天。

3、周边建筑物与环境条件

水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两岸，为城

区段文峪河综合治理工程的有机组成部分。场地周边环境

状况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。

4、交通运输条件

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路

穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路

纵横交错，贯穿县境东部地区。

5、公用设施

本项目建设符合缙云县城区总体规划，具有完备的自来水

管网、热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设

施，以降低投资成本。

6、环境保护要求

本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本

没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统

一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。

7、征地拆迁

本项目为文峪河综合治理工程的有机组成部分，场地

内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。

8、施工条件

本项目所需的主要材料砂、石、水泥在本地区就可买到，

其它钢筋等用品可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场。

水、电等可就近引入，以满足施工需求。

第五章 建设规模与工程方案

5.1建设规模

缙云县水乡佳苑小区占地4.42公顷，建设内容为4栋高层

住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余

3栋为地下1层地上21层框剪结构。

项目总建筑面积40000平方米，每栋均为1梯4户，提供

住宅340套，4种户型。项目建设内容还包括小区内道路、绿化

以及给排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。

5.2项目总体指导思想

1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、

环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关

规定。

2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑

与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。

3、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新

材料、新产品，促进住宅产业现代化。

4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、

通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。

5、住宅户型设计新颖，动静分区。

5.3设计理念

1．回归自然，打造“健康、生态”水岸人文社区。

2．小区规划力求布局合理、环境优美、设施配套、

安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。

3．坚持小区建设的经济效益、环境效益和社会效益

的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，

提高土地利用率。

4．住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、

休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需

求、交往需求，融合当地城市环境的同时形成舒适、优

美、宜人的居住环境。

5．强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、

静态交通要求。

6．按照新时期住宅建设的要求，积极推广和应用新

技术、 新材料，扩大小区规划建设的技术含量。

7．规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。

5.3总体布局

缙云县水乡佳苑小区平面布臵是按照整体性、系统性、功

能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区

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