德阳建大家园考察报告 - 图文

德阳建大家园考察报告

2009-09-01李勇、郭文、赵勇

一、地理位置：

德阳建大家园位于德阳市城南工农村旁，紧靠成绵高速德阳南出口，是近来才建立的一个小区，主要是四川建筑职业技术学校的教师和学生公寓。四川工程职业技术学校、省四建公司、省七建公司和德阳工农村等位居于此，离德阳市中心约5.5公里，经过近几年的打造，现在形成以云峰路为中心，主要为大专院校学生服务的新型校园商务区。周边是德阳重点开发的八角井工业区所在地。 二、周边环境图：

三、人口分布情况：

形成此商圈的主要消费群体为两大院校的学生群体，工农村的居民和建筑公司的群体为次群体，基本上是固定的消费群体，没有什么流动人口。目前调查的人口数据如下：四

川工程职业技术学院的师生约2万人左右，四川建筑职业技术学院的师生约2万人左右，工农村有8000仟人左右，加上建筑公司和一些外来人口，整个区域约5万人。这些人口包括图上面标示的岷山苑小区和建大家园的现住人口。从人口密度来看不是很大，尤其是辐射的范围较小，同时也可看出消费的年龄结构较小，消费人群的固定收入有限，主力军是学生群体，当然消费能力也相当有限，况且两所学校都是工程建筑学校，女生的比重较少，男生偏多，对化妆品的销售也有局限性，主要是彩妆的销售。尤其是我们现在的男性品牌不足的情况下和男性的消费观念的影响下，很难抓住男性消费群体和提升男性对化妆品的消费。

另外在人流量的考察上，通过我们两天的考察发现，学校一上课基本上街上就没有人了（上午一般在8：30过后）。中午学生放学购物的也很少，主要时间放在吃饭和午休上了，所以从中午到下午5点基本是没有购物的。下午放学到晚上7点左右人流量要大一点，7点后又少了，基本上大一、大二的学生上晚自习去了，只有大三的学生很少上课，但是购物的也很少，只是比上午和下午要好一点。通过了解，平时这里的网吧和餐厅的生意好一点，其他行业只有晚上和星期天节假日生意要好一点，还有每年学校要放假三个月，大多数的商店都关门，等到学生开学又开门经营，基本上每年只有9个月的销售。

四、竞争状况：

通过考察发现这里的竞争还是比较大，光专业店就有6个，超市三家，分别是：七彩蝶化妆品、三商、骄傲名店、佳美日化、靓丽日化、丽源堂日化，超市是：爱家超市，东升超市一店、二店。分布图明细如下：

1、七彩蝶化妆品：

面积：50平米左右，人员：二人，专业：一般般，商品陈列：一般，服务：差，主要品牌：泊美、蝶妆、美肤宝、雅格丽白、玉兰油、雅芳、

2、三商：

面积：40平米左右，人员：二人，专业：一般，服务：一般，商品陈列：一般，主要品牌：春纪、玉兰油、妮维雅、自然堂、巧迪、小护士、旁氏、珀莱雅、欧莱雅等。

3、骄傲名店：

面积：40平米左右、今天上午10点开业，品牌基本和老店的一样。

4、丽源堂日化：

面积：40平米左右，带美容院，人员：二人，专业：差，服务：一般，商品陈列：差，主要品牌：柏氏、诗婷露雅（包括彩妆）、柏美姿、悠然彩妆等。

5、佳美日化：

面积：30平米左右，人员：2-3人，专业：差，服务：差，商品陈列：差，主要品牌：佳美、妮维雅、可怜可怜、安婷，玉兰油、欧莱雅等，日化较多，

6、靓丽日化：

面积：40平米左右，全是杂品牌，而且都不成系列，主要经营洗护为主。

通过对所有竞争对手的了解，发现所有的店不是很专业，虽然品牌结构不齐，品牌价格较低，层次不高，说明市场的消费较低，但是每家几乎都点知名品牌，例如：玉兰油、欧莱雅、妮维雅、等，说明学生还是喜欢价格较低的品牌产品。如果我们入住，在服务和专业上我们有绝对的优势，但是在经营灵活性上，我们要吃亏，也就是平时所说的价格优势，他们的价格除了三商和现在的骄傲名店不讲价外，其它的店多少可以讲一下。但是三商和骄傲他们的打折较频繁，变相的也成了降价竞争，还有就是这么小的地方有6家专业

店，三家超市，也可以看出商机还是有的，不然也不可能有这么多的人来争夺，要是我们入住此地，如果店面大，形象好生意肯定比小店有优势，但是在利润率上空间就小了，相对经营成本就高了，如果开小店，那么竞争力肯定就小，生意就很难提升，经营也比较吃力。不过从德阳今后的发展，这里的发展潜力还是很大，只是目前我们进入的成本太高，主要是转让费太高。 五、业态分布图：

图中黄色的为竞争对手，绿色的转让门面， 六、门面情况：

从多次对此地的门面考察发现，这里的门面一直在上升，而且转让费上升最快，目前一个单开间门面的转让费在3万以上，还不包括店里的设备，房租也年年看涨，从上图门面转让标示位置的价位可以看出这里的门面价格。

门面转让1：现在经营餐厅，面积50平米左右，带东西一起转让，转让费7.5万，里面的设备主要一台空调，一个冰箱，几套餐桌，和一些厨房用具，转让费含有7个月房租，每月2500元，每年房租3万元，7个月房租合计17500元，转让费就是57500，而且还没有少，房租还要递增，递增的方式和金额可以谈判。

门面转让2：现在经营餐厅，面积87平米左右，双开间门面，空门面转让费6万，房租每月4050元，每年48600元，房租还是要递增，合同最多五年。

门面转3：现在经营餐厅，面积120平米左右，双开间门面，开间3.6米每间，深17米左右，转让费12万，其中包括6个月房租，每月3000元，合计1.8万，每年的租金3.6万，转让是连所有的设备一起转让，除去房租转让费要10.2万，而且谈判后一分都不少。通过我们的谈判和了解目前转让门面1和2的位置目前的租金要高于转让门面3这边，但是门面转让3这边的业态和生意要比对面好些。 七、综合评估：

如果我们在此开店，最佳选择应该是转让门面3的位置， 不过我们觉得面积有点偏大，投入的要高一些，况且现在转让费要10万元左右，房租每年3.6万，费用核算分析，如果我们在此开店，按6个员工进行配置，每人每月按1500的工资计算，每年总共10.8万元的工资支出，加上房租36000

元，税收按小规模纳税人算每月在1000元左右，一年的费用在12000元左右，水电费每月1200左右，一年的费用在14400左右，这几项合计 在17万左右，还不计算其它的杂费（例如，差旅费、宣传费、物流费）等等。如果还是按20%的利润来算，每年要销售85万左右才能不亏损，平均每月的销售要达到7万左右，每天要销售2500左右才能持平，但是从考察结果来看，估计销售在每天1000多元左右，连预算的一半都没有，况且每年还有3个月没有生意，所以此地开店还需综合考虑。

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