房产公司总工办管理制度

总工办管理制度

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****年**月

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目 录

第一章 组织架构及工作责任

1. 组织架构及工作责任…………………………………………2 第二章 技术管理办法

1. 设计责任书编制细则…………………………………………9 2. 项目设计管理办法……………………………………………13 第三章 总工办工作流程图

1. 总工办设计方案流程图………………………………………17 2. 项目定位流程图………………………………………………18 3. 规划设计流程图………………………………………………19 4. 方案报建图设计流程图………………………………………20 5. 施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图………………21 6. 外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图…22

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第一章

组织架构及工作职责

总工程师 （分管副总） 总经理

总工办主任 土建专业工程师 水暖专业工程师 电气专业工程师 2

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工作职责

1 部门工作职责

1.1 向总经理及分管副总负责。

1.2 组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目技术可行

性、经济可行性分析。

1.3 协助相关部门（开发部、工程部等）进行勘察、设计、地基处理、

主要材料设备等招标工作。

1.4 组织公司各部门进行方案设计讨论及定案。

1.5 组织设计单位进行规划、方案及施工图设计。与工程部、销售部、

开发部推选出投资成本最低、设计方案最优、项目价值最大的规划方案。

1.6 配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作，协助前期

进行项目水、电等委托市政设计。

1.7 协助项目部完成项目报建及竣工备案手续的完成，配合出具各类

报批及竣工备案文本。

1.8 配合项目管理部组织设计单位、工程部、施工项目部、监理单

位进行施工图图纸会审，审核项目管理部整理的《图纸会审纪要》。

1.9 做好设计交底工作，及时将设计单位出的设计交底下发项目管理

部、施工单位、监理单位。

1.10 审查落实施工单位的工程进度计划、质量标准、安全措施，加

强检查、督促，发现问题制订措施，确保工程建设的项目的实现。 1.11 协助项目管理部解决施工中出现或发现技术问题和技术缺陷。 1.12 审定项目管理部、工程部递交的工程变更；审查工程变更的技

术合理性和成本最低化。

1.13 收集汇总各种技术资料、设计规范，开展专业设计研究工作，

并及时落实到新项目的设计中。

1.14 参与对项目涉及到的新材料和新工艺的实地考察，对材料的选

定提出建设性建议。

1.15 参与对总承包单位、分包单位的考察和招投标工作，对认质认

价材料的考察和招投标工作，对标底或招标控制价的确定、招标

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单位和招标材料的最终选定提出建设性建议。 1.16 参与项目工程施工中的重要节点验收。

1.17 负责组织学习、贯彻实施工程建设标准、规范、规程不断提高

政治理论水平和业务素质。负责及时收集和掌握工程建设相关的信息与动态；及时提出标准、规范、规程、标准图及技术资料的采购与配备计划。

1.18 组织公司内部人员关于专业技术的学习与培训；积极推广和学

习新材料、新工艺、新技术、新设备的应用，并及时做好总结工作。

1.19 制定员工内部培训计划；协助综合部组织实施员工的职称评定、

考证及继续教育等工作，制定技术人员岗位业务能力标准和考评办法，参加考评及定级。 1.20 组织绘制销售合同贴图。

1.21 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。

2 岗位工作职责

2.1 总工办主任

2.1.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。

2.1.2 在总经理授权下负责公司技术管理日常工作，负责组织完成

本部门职责范围内的工作。

2.1.3 主持总工办的全面工作，负责行业技术管理、技术协调工作。 2.1.4 根据公司要求及意图，负责组织项目开发的前期定位设计及

论证，组织开展项目定位、技术可行性、经济可行性分析。 2.1.5 协助相关部门（开发部）进行项目的立项、审批工作。 2.1.6 负责组织技术管理制度、技术标准制（修）订工作。 2.1.7 负责组织各专业工程师协助相关部门（开发部、工程部等）

进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。 2.1.8 负责组织各专业工程师编写设计任务书。负责组织项目规

划、方案的设计及评审定案。

2.1.9 负责各专业方案的设计确定，在公司造价控制范围内优化规

划设计方案，控制造价节约投资。

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2.1.10 2.1.11 2.1.12 2.1.13 2.1.14 2.1.15 2.1.16 2.1.17

协助项目管理部完成项目开发报建手续的完成，配合出负责对外技术的归口管理，审查业务部门的技术公文、负责组织检查、考核技术工作计划执行情况。 组织各专业工程师配合前期进行规划、方案、施工图的组织专业工程师负责及时处理项目管理部工作中出现负责为项目提供技术支持，协助参与并指导处理项目工负责组织协调设计单位进行工作，并制定相应进度计组织各专业工程师收集汇总各种技术资料及项目历史

具各类报批文本。 要件。

报建及审查工作。

的技术问题，及时进行工程变更。 程施工中重大技术问题、质量问题的解决。 划。

运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.1.18 2.1.19 2.1.20 2.1.21

2.2 土建工程师

2.2.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。

2.2.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.2.3 负责编写本专业内的设计任务书。

2.2.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。

2.2.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪

各项设计的修改、定稿工作。

2.2.6 协助前期进行土建施工图报批工作。认真审查本专业施工图

纸，及时参加施工图的会审。

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负责审定项目建设各阶段的材料及施工技术标准，审定贯彻实施工程建设标准、规范、规程。 审查施工过程中的工程变更和变更签证。

配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。

各类技术方案、施工组织设计。

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2.2.7 负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问

题及工程变更。

2.2.8 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料，开展专业设计研

究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.2.9 绘制销售合同贴图。 2.2.10

2.3 水暖工程师

2.3.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。

2.3.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.3.3 负责编写本专业内的设计任务书。

2.3.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。

2.3.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪

各项设计的修改、定稿工作。

2.3.6 协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目给排水、

供电及燃气的委托市政设计及报批工作。

2.3.7 认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.3.8 负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问

题及工程变更。

2.3.9 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数

据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.3.10

2.4 强电工程师

2.4.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。

2.4.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.4.3 负责编写本专业内的设计任务书。

2.4.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。

2.4.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪

各项设计的修改、定稿工作。

2.4.6 协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目强弱电的

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配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。

配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。

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委托市政设计及报批工作。

2.4.7 认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.4.8 负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问

题及工程变更。

2.4.9 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数

据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.4.10

配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。

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第二章

技术管理办法

设计任务书编制细则

1.目的

使施工图内容更能体现甲方意图，设计深度能保证工程顺利施工

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2.范围

所有新的开发项目 3.职责与内容

设计任务书编制是总工办工作中的一个重要工作，是与设计人员沟通和联系的重要文件，对设计施工图纸质量，设计深度要求尤为重要，各专业工程师应予高度重视，全面考虑，以利于设计工作的顺利进行。

3.1.建筑专业

3.1.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数 3.1.2墙体材料:砖混结构、框架结构、剪力墙结构、±0.000以下 3.1.3地下室防水：防水材料、防水等级、止水带、防水收头位置及做法、防水保护层材料及做法

3.1.4屋面工程：保温层材料、厚度，找坡层材料、厚度，防水材料品种，防水收头、上人屋面面层及做法，不上人屋面防水保护层材料及做法、种植屋面土层厚度及做法

3.1.5门窗工程：防火门、保温防盗门、楼宇门、普通防盗门、钢板门、玻璃门、卷帘门、人防门位置、型号、尺寸，采用的玻璃形式、规格。窗开启方式、纱窗形式、性能指标、主材料，采用的玻璃形式、规格、五金件配置，是否加护栏、护栏高度、样式。百叶窗，窗台高度及做法，公共出入口考虑对讲系统。

3.1.6内装修标准：按统一装修做法，特别之处另加说明

3.1.7外装修标准：涂料、瓷砖、大理石，玻璃幕墙、仿生木墙等颜色、装饰线做法及节点详图

3.1.8节能工程：外墙保温材料、厚度、部位，屋面保温材料、厚度，室内保温材料、厚度、部位

3.1.9饰面材料：油漆涂料使用部位、颜色 、遍数。

3.1.10室外工程：散水、台阶及挡墙、残疾人坡道，外挑檐、雨篷做法，室外防护栏杆做法及形式。

3.1.11防火设计：防火等级，防火分区的划分 3.1.12人防设计说明：等级，战时用途，平时用途 3.1.13选用设备设施：电梯、柴油发电机、水泵

3.1.14其他注意事项：屋面通气孔、室内变形缝，堵洞、压顶，排

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水沟、集水坑及盖板，出屋面通风管道做法，风道等。

3.2结构专业

3.2.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数，使用年限，抗震设防烈度、安全等级。

3.2.2设计依据：规范、图集，地勘报告，计算应用软件。 3.2.3自然条件：风压、雪压，冻土深度、场地类别、地下水位、有无液化。

3.2.4房间活荷载：设计活荷载取值标准及装修时允许的堆积荷载。 3.2.5地基基础：承载力、基础形式、后浇带的留置及浇筑要求，回填土。

3.2.6钢筋种类及保护层厚度：钢筋种类应明确，基础、墙、柱、梁、板等不同部位钢筋保护层厚度。

3.2.7钢筋接头、锚固、搭接要求：接头形式、部位，不同强度砼内，不同受力构件锚固要求。

3.2.8砼等级：砼等级要明确，不同等级砼交界处的浇注方式、方法，要考虑施工时能否实现。

3.2.9墙体材料、砂浆种类、砂浆等级：明确墙体材料及应用部位，砂浆等级、种类及应用部位。

3.2.10结构构造：结构构造选用图集是否与实际相符，有无特别说明。

3.2.11构造柱、圈梁、过梁：标注清晰，有断面图。

3.2.12施工要求：明确养护、振捣，不同根数钢筋与箍筋的绑扎方式，二排筋的放置要求，梁交接处的钢筋关系，支座钢筋与贯通钢筋的联系，钢筋砼剪力墙内拉钩布置示意图。

3.2.13注意事项：明确施工过程及装修使用时的结构要求。

3.3 给排水

3.3.1设计概况：占地面积、总建筑面积，消防水池、生活水池数量、

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容积，水泵房、换热站附属用房及设备，消防用房及设备。

3.3.2设计范围：红线以内的室内外给水、热水、排水、雨水、消火栓系统、自动喷淋系统、空调冷凝水系统、室外水泵接合器、市政给水表以内。

3.3.3水源：引入城市自来水供水压力，引入城市自来水管径及数量。 3.3.4给水系统：最高日用水量，最高时用水量，二次加压方式，每层压力控制措施，如何消毒；热水、直饮水的循环、加压、及减压方式，热水水源引入，分户水表选用。

3.3.5排水系统：生活污水、洗浴废水如何排放，最高日排放量、最大时排放量，雨水、空调冷凝水如何排放。

3.3.6消火栓灭火系统，喷淋灭火系统，消防排水系统：消火栓位置、栓枪配置，水压要求，稳压水箱位置及容量，高、低区如何控制；消防喷淋设置房间，防火分区分布，最不利点的工作压力及持续时间，高、低区如何控制；排水集水坑的放置及如何排放。

3.3.7管材及施工要求：各种管材的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温及防结露方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、消防器材选用，管道支架选用。

3.4暖通专业

3.4.1工程概况：占地面积、总建筑面积，换热站附属用房及设备，风机房位置。

3.4.2设计范围：建筑室内采暖、换热站及通风排烟。 3.4.3设计参数：水温要求，房间需要热量值。

3.4.4采暖系统设计：地板采暖、分水器位置，散热片，分户计量表、分户控制。

3.4.5防排烟系统：机房选址合理，选型适当，风机口尽量不采用止回阀。

3.4.6管材及施工要求：各种管材（包括风管）的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、分水器、风机选用，管道支架形式。

3.4.7换热方式：气换热、水换热。

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3.5电气专业

3.5.1设计概况：占地面积、总建筑面积，商业、办公、住宅分布情况。

3.5.2设计范围：变配电室，380/220V配电系统的电力、照明等，建筑物接地、消防报警、通信、有线电视、对讲监控系统。

3.5.3高压配电系统、低压配电系统结构形式及运行方式。 3.5.4照明系统：不同功能房间照明亮度的要求。

3.5.5线缆选择及敷设：线径、根数、敷设方式，照明与各种开关之间连接方式，插座形式，予埋线管的直径要求。

3.5.6防雷接地、等电位。

3.5.7电话及网络系统：每户留口位置，个数。 3.5.8有线电视：每户留口位置，个数。 3.5.9可视对讲。

3.5.10电视监控系统、车管系统。 3.5.11消防报警及联动系统。 3.5.12其他施工要求。

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项目设计管理办法

1 目的

为了明确项目设计管理工作的责任、方法和要求，有序开展项目设计管理工作，及时向各相关部门提交规划、方案及施工图纸，推进项目设计管理工作进展，特制定本办法。 2 适用范围

本办法适用于项目设计工作的管理控制，涉及开发部、总工办等及有关职能部门。 3 职责

3.1 开发部负责落实项目电子地形图。 3.2 总工办负责项目设计的组织工作。

3.3 总工办负责设计任务书的编制及设计跟踪工作。 3.4 开发部负责落实项目规划设计条件及人防设计要求。

3.5 开发部负责落实给水入户方向、压力及管径等参数，热源的入户方

向、压力及温度等参数，电力的入户方向，燃气的介质、入户方向及压力等参数，雨污水的出户方向、管径及标高等参数，政府主管部门的有关规定及要求。总工办专业工程师负责配合开发部落实各项参数，开发部负责办理各项手续。

3.6 总工办负责组织施工图的内部会审及参与施工图会审。 3.7 总工办组织地质勘察招标工作。 4 工作程序

4.1 规划设计阶段管理

4.1.1 总工办根据项目设计特点，将《规划设计任务书》发放给设

计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。 4.1.2 在设计进行过程中，总工办依据《设计合同》、《规划设计任

务书》和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。

4.1.3 阶段设计任务完成后，总工办组织公司总经理、总工办、工

程部、开发部、销售部等部门进行设计评审。 4.1.4 依据评审结果进行规划设计方案调整。

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4.1.5 总工办在规划设计方案完成后，提供给开发部作为项目报批

依据，根据开发部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。

4.1.6 规划审批完成后，进入方案图及报建图设计阶段

4.2 方案及报建图设计阶段管理

4.2.1 总工办根据《规划设计任务书》、批复的总规图组织设计单

位进行方案及方案图设计。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。

4.2.2 在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据《设计

合同》、《规划设计任务书》和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。

4.2.3 总工办在方案设计出图后，组织公司总经理、总工办、工程

部、开发部、销售部等部门进行设计评审。

4.2.4 依据评审结果，总工办协调设计单位进行方案调整。 4.2.5 总工办在方案图完成后，提供给开发部作为项目报批依据，

根据开发部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。

4.2.6 在方案图审批完成后，总工办负责组织设计单位开始报建图

设计。报建图设计完成后，提供给开发部作为项目报批依据，根据开发部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。

4.2.7 报建图规划审批完成后，进入施工图设计阶段。

4.3 施工图设计阶段管理

4.3.1 总工办根据项目设计特点，编制《施工图设计任务书》，并

及时将《勘察地质报告》发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。

4.3.2 在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据《设计

合同》、《设计任务书》和设计进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。

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4.3.3 依据政府相关部门要求，必须由政府主管部门设计的部分

（热力、自来水、燃气、电力高压外线、电力一户一表、有线电视系统等）由开发部协调，总工办提供资料、跟踪设计，确保设计的合理。

4.3.4 在施工图设计任务完成后，总工办及时提供给开发部作为项

目报批依据，根据开发部反馈政府相关部门（主要为消防、人防、电力、热力、施工图审查机构等）意见，协调设计单位进行答复、修改。

4.3.5 在施工图完成之后，总工办将施工图纸提交工程管理部，由

工程部负责发放至相关部门、单位，并要办好图纸交接签认手续。

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工 第三章

作 流 程

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图

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设计方案工作流程

开发部签订设计合同 开发部或工程部 参与内审 项目管理部 参与内审 开发部办理申 报手续 开发部收集方 案申报过程中 的意见 分析已批准的可研报告 编写方案设计任务书 初步选定设计单位 方案设计任务书内部初审 总工（主管副总）审定 设计合同备案 设计院进行方案设计 方案设计内部初审 总工审定 组织公司专题会议评公司领导审批 汇总各类意见 设计院修改方案 17

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项目定位流程图

开发部需提供： 1、 地形图 2、 给水接口参数 3、 排水接口参数 4、 电力接口参数 5、 燃气接口参数 6、 热力接口参数 7、 有线等参数 销售部需提供： 1、市场调查报告 销售部需提供： 1、项目定位思路 总工办进行项目定位设计： 1、 整体定位 2、 规划思路 3、 技术指标 4、 经济指标 5、 面积段 6、 户型比例等 项目定位评审参加部门： 1、 总经理 2、 相关副总经理 3、 销售部 4、 工程部 5、 开发部 总工办组织项目定位设计评审 设计评审未通过，根据会议精神调整 定位设计评审通过

编写规划设计任务书 设计任务书讨论会签 18

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规划设计流程图

开发部需提供： 1、 规划设计条件 2、 计委立项批文 总工办依据项目定位编写《规划设计任务书》 《规划设计任务书》主管副总审批 根据主管副总审批意见修改 《规划设计任务书》提交设计单位 设计单位进行设计 规划方案出图 设计评审参加部门： 1、 总经理 2、 相关副总经理 3、 销售部 4、 工程部 5、 开发部

总工办组织设计评审 设计评审提出修改建议 设计评审通过 提交开发部 设计单位进行修改 开发部进行规划报批 规划提出修改意见 规划局批准

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方案报建图设计流程图

开发部需确认： 1、 批复的规划图 设计单位依据《规划设计任务书》设计 平立面方案出图 设计评审参加部门： 1、 总经理 2、 相关副总经理 3、 销售部 4、 工程部 5、 开发部

总工办组织设计评审 设计评审提出修改建议 设计评审通过 方案图出图 提交开发部 设计单位进行修改 开发部规划报批 规划提出修改意见 规划局批准 报建图设计出图 设计单位进行修改 提交开发部报批 规划提出修改意见 规划局批准 20

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施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图

开发部需确认： 批复的报方案图 总工办依据项目实际情况编写《施工图设计任务书》 《施工图设计任务书》主管副总审批 根据主管副总审批意见修改 《施工图设计任务书》提交设计单位 设计单位进行设计 施工图由工程部发放 施工图出图

会审参加部门： 1、 工程部 2、 开发部 3、 施工单位 4、 监理单位 会审参加部门： 1、 工程部 2、 开发部 3、 总工办 4、 施工单位 5、 监理单位 6、 设计单位 总工办组织施工图内部会审 提交开发部进行施工图审查、消防审批、人防审批等 项目部组织施工图会审 根据审批修改意见进行答复 形成图纸会审记录 图纸审查意见 由工程部发放执行 21

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外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图

前期部需提供： 1、 给水接口参数 3、 电力接口参数 4、 燃气接口参数 2、 排水接口参数 5、 热力接口参数 6、 有线等参数 总工办依据项目实际情况编写《施工图设计任务书》 《施工图设计任务书》提交设计单位 设计单位进行设计 设计任务书会审 会审参加部门： 工程、材料、预算、销售、总工办、主管副总 市 政园 林处 提出修改 意见 设计单位进行修改 景观施工图 互动 外网施工图 设计单位进行修改 规划局提出修改意见 提交开发部报批 提交开发部报批 外网及景观施工图出图 施工图由工程部发放 会审参加部门： 1、工程部 2、预算部 总工办组织施工图内部会审 设计评审参加部门： 1、 工程部 2、 开发部 3、 总工办 4、 施工单位 5、 监理单位 6、 设计单位 项目部组织施工图会审 形成图纸会审记录 由工程部发放执行 22

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