浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策

浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策

摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。

关键词：房地产抵押估价 估价机构 问题与建议

房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。

我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，

为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。特别是2006年初由建设部、人民银行和银监会共同发文的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）以及该文所附的《房地产抵押估价指导意见》，对房地产抵押估价的有关事项作出了具体规定，对房地产估价机构选择、评估原则、实地查勘要求、抵押估价报告的形式性要求和技术性内容等方面进行了规范，明确了从事抵押评估的房地产估价师的责任，有效降低了抵押估价服务的道德风险，具有较强的指导意义。

勿庸讳言，当前房地产抵押估价服务相对于银行对抵押估价的需求来说，仍然存在一定的差距。主要表现在：

一、房地产估价机构良莠不齐，少数估价机构和估价师诚信意识淡薄，而行业主管部门和估价协会未能充分发挥作用，尤其是惩戒机制缺位。应当说，在有关部门的努力下，近年来房地产估价行业总体上进步明显，各项制度已基本健全，建立了执业估价机构和注册估价师的信用档案，对中介机构的检查监督力度也逐年加大。但虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；收费混乱、回扣之风盛行；对分支机构缺乏必要管理；信用档案形同虚设；对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明等。这些问题的存在有多方面的原因。就抵押估价来说，既有评估行业自身的原因，也有金融机构和贷款企业的问题。主要表现为在不动产抵押贷款评估业务中，部分估价人员职业道德低下，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。而部分银行对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告，也为这种情况的存在提供了温床。解决上述问题需要多管齐下，金融监管部门、政府主管部门、各大金融机构以及评估行业协会应当联合起来共同推动这一问题的解决。从房地产估价行业管理来说，应强化信用制度建设，对从业机构和人员加强诚信教育，实现信用档案动态更新，对有不良行为的机构和个人坚决查处，并记入信用档案，在行业内或全社会公开，情节严重或

造成恶劣后果的应依法追究刑事责任，使惩戒制度落实到位。

二、房地产估价服务同质化严重，许多估价报告质量不高，而且缺乏针对性，导致银行对估价服务的认可度不高，认为参考意义不大，反而增大客户融资成本。房地产估价原本是一项专业性很强、技术含量较高的工作，但从实践来看，部分估价机构忽视了专业能力的提升和对不断改进报告质量的追求，没有从客户需求角度出发，不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变，往往是以先前的估价报告为模板，稍作改动就形成一份新的“报告”，报告内容中常常出现张冠李戴的现象；或者有些估价报告看起来内容很多，装订也较考究，但审核时发现其大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。出具估价报告成了纯粹的操作性环节，体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征，或采用不恰当的假设限制条件过度避责。这样的估价报告，特别是抵押估价报告对银行的确没有多大的参考价值。而且近年来，部分银行根据风险管理的要求，开始招聘社会上的房地产估价师、资产评估师、土地估价师等专业人士，或自行培养抵押品价值评估人员，以逐步在行内建立抵押品评估审查队伍，对于普通的房地产抵押，完全有能力自行评估，如房地产估价机构不注重报告质量的提高，则更不会得到银行认可。自《房地产抵押估价指导意见》（以下称“意见”）施行以来，大多数房地产抵押估价报告在格式、内容组成上都能基本符合“意见”的要求，但许多估价报告对抵押估价的关键性环节，如法定优先受偿权利的调查、估价参数的选取、估价对象的变现能力分析等方面，仍然没有下很大的功夫，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。

三、对房地产抵押估价理论的研究仍然比较落后，尚未形成令人信服且具操作性的房地产抵押估价理论体系。我国房地产抵押估价中不少重要概念混淆不清，就抵押评估究竟评估的是什么价值都未能达成一致，评估从业人士一般认为是市场价值，而相当多的学者则认为清算或变现价值更符合实际，或者认为是清算价值的折现值。根据“意见”的定义，“房地

产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”（“意见”第四条）。由此看出，“意见”认为房地产抵押价值本质上还是一种市场价值。当然，以市场价值作为价值类型具有较强的操作性，其理论和评估方法都十分成熟，信息易于获取，估价过程简便，比较容易被委托方所接受，也能为估价师避免一些潜在的风险，因而被普遍采用。但市场价值是建立在公开市场假设之上的，其应用需满足一定的条件，而抵押估价侧重于风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。以抵押为估价目的时，估价对象是否仍完全符合公开市场条件，是很值得商榷的。众所周知，美国评估界是最推崇市场价值作用的，其抵押物的估价也采用市场价值类型。但从去年美国次贷危机引发的金融海啸来看，华尔街的各大金融机构均以存在巨大泡沫、失去理性时的“市场价值”作为抵押物价值，当市场行情逆转，房价大幅下跌时，抵押品的担保作用大大削弱，导致金融机构损失惨重。撇开人为高估虚评的因素，价值类型的选择是最关键的原因。事实上，从国际评估实践来看，针对抵押贷款对评估的要求，德国率先提出了抵押贷款价值的概念，并在欧洲市场上逐步得到认同和应用，“抵押贷款价值”已在欧洲得到广泛应用，并已完全纳入了《欧洲评估准则》。国际银行业监管的准则--巴塞尔新资本协议(Basel Ⅱ)明确了银行可接受的抵押、担保和信用衍生产品的范围，提出了合格金融抵押品的认可标准，如“存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场；存在可以公开得到的抵押品市场价格；抵押品的价值不可与贷款企业的信用存在较高的正相关性”等，特别是该协议强调了抵押贷款价值，这些都将对抵押资产评估理论与实务的进展发挥积极影响。另外，我国的抵押估价方法一般采用传统的三大基本方法—-成本法、市场法、收益法。估价师一般在三种基本方法中作出选择，部分估价报告对估价方法的应用已日趋僵化；随着金融前沿理论的发展和较多交叉学科的出现，现代应用数学、统计学等学科知识和工具被大量应用到评估领域，出现了进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法等新的评估方法。如许多文献就将抵押视为一种期权并对抵押期权的定价问题进行了研究。

四、房地产评估信息化程度较低，信息搜集难，缺乏大量真实交易实例以及评估标准值

支持，评估过于主观。信息是房地产估价的关键资源，缺乏足够真实、有效信息支持的估价行为注定是不可靠的。目前，较大型的房地产估价机构逐步加强了评估信息化建设，积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但这些信息一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，而且其质量、内容、可靠性差异很大；大型金融机构也开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；各地方政府也定期发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容仍非常有限；房产中介积累了大量的房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；而房地产交易中心的信息基本上也不对外公布。对于大量中小型的房地产估价机构来说，获得真实成交案例的途径其实十分有限，影响了市场法的应用，迫使其仅以报纸等媒体上中介机构挂牌信息进行评估，有的甚至虚构交易案例，结果可想而知；即使用成本法或收益法进行估价，也涉及到一些关键参数的选取，如不能合理确定，其应用必然受到制约。以收益法为例，不同收益性物业的收益结构、成本费用与收入比率、资本化率等差异很大，中小型估价机构仅凭自身资源很难做到客观估算，只能主观臆测。“意见”规定：“房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。（摘自第十五条）”，但直到现在，这些权威性的估价参数值也未见发布，而房地产信息资源散布在评估机构、银行、中介、政府交易中心等单位，互不开放，形成一座座信息“孤岛”，难以充分发挥作用。

五、房地产估价师的知识结构不尽合理，对某些基础知识掌握不够。房地产估价是一门复合型、应用型的学科，涉及经济学、金融理论、财务管理、法律、房地产开发经营、建筑学、工程学的专业知识，估价师的准入较为严格，而且执业估价师还须定期参加继续教育，应该说，知识结构已比较完善。但笔者曾作为银行内部审核人员在与不少房地产估价师交流时，发现其对建筑工程的基础知识，如房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷和质量隐患等十分缺乏，对于房屋建筑甚至不能准确说出其结构类型，不能判断房屋的缺陷（如墙体裂缝）是否会对结构安全造成影响等，令人费解。不少抵押估价报告在“假设限

制条件”中均声明其评估结论是在设定评估对象不存在质量隐患的情形下得出的，报告不对房屋建筑质量承担责任。这固然为房地产估价师规避了执业风险，但也使报告的可参考性大打折扣，这样的估价报告也很难令人信服。如果银行怀疑该抵押房产存在质量隐患，而估价报告又拒绝说明其是否安全，则银行或借款人必须另请专业机构作鉴定，时间和费用须另计。银行不可能对大量的抵押房地产都作质量鉴定，而对于多数房地产，如果估价师掌握必要的建筑工程知识，是不难作出基本判断的。没有建筑学、土木工程和工程造价的基本知识是很难真正做好房地产估价工作的。例如，现行《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）中规定房地产估价应遵循最高最佳使用原则（见该规范3.0.1条），该规范第3.0.3条规定：“遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已用于某种使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：?? 2.转换用途前提：认为转换用途再予以利用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3.装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；??”。如果欠缺上述知识，怎么判断是“转换用途”亦或“装修改造”还是“保持现状”才是“最高最佳使用”呢？对于缺乏建筑工程知识的估价师来说，上述条款甚至充满了危险性或不可预知性。因为每一建筑物其结构承载能力都有设计限值，因转换用途或装修改造不当引起的事故甚至重大事故并不鲜见。究其原因，目前房地产估价师的知识结构存在明显缺陷。全国房地产估价师执业资格考试辅导教材中，对建筑结构的介绍仅限于一些专业词汇，很少涉及建筑构造、建筑结构、建筑施工、装饰工程、建筑造价等方面的知识，在考试中更不会考到；前几年的房地产估价师考试报考条件中，土木建筑工程甚至不属于房地产相关专业，不能直接报考；而房地产估价师继续教育中似乎也很少介绍这方面的知识。造成了房地产估价师不懂房屋基础知识的怪现象。

要做好房地产抵押估价工作，需要房地产估价行业、估价机构、估价师和金融机构共同努力。为此建议：

一、加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。对此无须过多赘述。

二、应对抵押估价理论进行深入研究。从现有的《房地产抵押估价指导意见》来看，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上似乎并没有做出新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。特别是抵押估价应采取何种价值类型才能最大限度满足风险防范的要求，同时又有很强的操作性，是最为紧迫的问题。如果所采用的价值类型与估价目的不相匹配，则估价报告的科学性无从谈起。同时，应与时俱进，引入国际上先进的估价理论和方法，力求在抵押估价方法上有所突破和创新，以科学的方法来替代主观判断（当然，主观判断并非不重要）。另外，建议关注金融领域新的业务创新，积极跟进相关的估值服务研究，例如与信贷资产证券化相匹配的抵押估价服务。以上的研究可由房地产估价学会、金融机构、大型房地产估价机构和高校合作开展。

三、建议由估价行业主管部门和估价师协会等权威组织牵头，推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系。基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等，需要对数据的真实性进行核实确认，并进行实时数据更新。该基础数据库可实行会员制，有偿使用，金融机构和各估价机构付费后可查询到最新估价相关信息。估价参数标准值应具备权威性、科学性、时效性，为估价方法提供有效支持。只有在强大的基础数据库和可靠的参数标准值的支持下，各种估价方法才能运用自如，估价结果才可以最大限度反映客观信息，体现出估价行业的核心竞争力。而大量的银行抵押物价值重评工作只需在原价值基础上根据数据库所反映的市场走势变化进行适当修正，大大提高了工作效率。

四、完善房地产估价师知识结构，不断提高估价师的知识水平和业务能力。从实践来看，

当前房地产估价师对估价理论与方法、房地产经济、法律等知识相对娴熟，但不少人对建筑学、建筑工程和工程造价知之甚少，建议加强对上述知识的培训和考核，同时也应当加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，对典型抵押估价案例进行分析，促进从业人员业务素质的提高。

参考文献：

[1] 中国银行业监督管理委员会：《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2004年9月

[2]齐放：“《房地产估价规范》在实践应用中遇到的若干问题（上）”，《中国房地产估价师 估价与经纪》2005年第二期

[3] 唐璐、曲卫东：“从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势”，《中国房地产估价师 估价与经纪》2005年第四期

[4] 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会：“关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知”（附：《房地产抵押估价指导意见》）（建住房[2006]8号），2006年1月

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