买二手房注意事项--自己总结

北京买二手房注意事项

买二手房注意事项(按流程顺序)-自己总结

看房注意事项

购买二手房主要还是要把握“本身”“手续”“监管”三个基本点，而每一点又都有许多需求仔细“看”的地方。

看晚上不看白天

通常情况下中介公司带着大家去看房都在白天，但如果对所看房子感兴趣最好找天晚上去看一看。因为晚上看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、照明系统如何、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息，而这些又是关乎生活质量的因素。

看雨天不看晴天

下雨天大家都不愿意出门，雨天看房或许也会影响心情，但如果房子有问题，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”。因为这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。但雨天是可遇不可求的，不过如果条件允许还是要选择雨天看房。

看格局不看家具

二手房不同于一手的毛坯房，基本上房子里都会有装修、家具、家电之类“遮挡”，不易清晰看到整个房子的格局。那么，大家在看二手房的时候最好是看空房子，如果条件不允许，就要“忽略”那些家具、家电等物，一门心思看格局，因为这些将来才是为自己所用的。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

看做工不看装潢

好的装潢与差的装潢确实可以影响购房者对一套房子的看法，这也是众多开发商花大力气做样板间的原因所在。确实，好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意室内装修是否细致，尤其是墙角、窗沿、天花板的做工是否讲究，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮也很麻烦。如果能在这些地方挑出毛病，也可以作为和业主讨价还价的筹码。 看墙角不看墙面

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不要以为墙面是否平整是最关键的，墙角才是整个房子的“支点”。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，此外，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。再有，通过墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。

看热水不看冷水

房子漏水无论对自己还是对邻居都是件头疼的事，而二手房又不比新房，尤其是一些房龄较长的房子，很可能出现漏水现象，那么大家在挑选时就要对此多多留心。

如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，蓄有一定量水之后再放水，看排水系统是否正常。再者，要看看房子的热水管如何，因为这个较之冷水比较容易出问题。如果房子的热水供应不畅，可能有两种情况，一是已经很久没人住了，或者是卖了很久都没卖出去。

看警卫不看屋主

很多购房者在购买二手房喜欢和卖方聊聊，这种习惯很好，但不能因为和卖方聊的投机就头脑一热完成购买行为。

因为购买二手房和新房不同，新房的开发商有品牌与否之分，而二手房的屋主基本上也就一面之缘。有这个时间，我们不如和小区管理员或者警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。此外，和未来的邻居聊聊也是不错的选择。

学做内行看门道

买房子，对于普通购房者来说毕竟是一笔不小的开销，所以在购买之前最好做足功课，别只听卖方讲，只看房子里的“热闹”。在学习的过程中也要懂得举一反三。

比如，专业人士告诉大家“看做工不看装潢”，大家就该想到“看窗外不看窗帘”。因为通过看窗外，可以注意到房子的通风状况是否良好、采光是否良好，还能检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。说到“看格局不看建材”时，最好能想到“看楼梯不看电梯”，因为公用区域的格局也同样重要。如果有住家将杂物堆放在楼梯处，就会阻塞消防通路的通畅，那么影响就不仅是生活质量，甚至可能是生命安全。

看天上不看地上

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，

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卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

看做工不看装潢

好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

看地段，交通

看小区处于整个城市中的哪个位置，在规划上属于文化区，工业区，商业区等。勘察周围有没有重污染源，交通是否便捷，上班，看病，上学是否顺畅。临近轨道交通也是一个选择。

看房龄和建筑质量

建成年代久，使用时间长，可能存在管线老化或走线不合理，墙体爆裂或脱皮明显，防水防火性能差。建筑质量要看外立面，楼道，墙体，地面，门窗，管线，水暖，燃气设施等。房型结构，承重墙位置，了解供暖单位性质。

看小区管理和配套设施

考察房离幼儿园，中小学教育设施的距离，是否有社区医院或小型卫生站，是否实行人车分流，是否有停车场或车库，是否有其他服务设施，比如超市，理发店，菜市场等。距离主干道的距离，是否晚间存在噪音污染。选择文化区居住比较好，文化区由于不从事生产和服务，区内物流较少，生产污染少，利于形成良好的自然环境。另外看周边的配套设施如何。同时要看小区绿化如何。

查看房本

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注意房本的性质，确认此房是否可以买卖。同时要明确产权是否完整，是否有抵押，房主是否是本人，非房主交易是否有公证委托，是否有共有权人，是否有其他项权人。

注意房本的日期，是否满5年；房本是一个人的名字还是两个人的名字，若是两个人，办手续的时候得两个人都同意卖房，都到场。

商品房的交易条件：1，有产权证且没在抵押期间，2，有产权证但在按揭期银行同意转按揭。

已购公房转让条件：1，有产权证且没在抵押期间，2，不拖欠物业费，共暖费等相关费用，3，原产权单位在购房协议中没对职工购房后上市交易出售有特殊限制，4，符合各区县房产局的其他规定。5，以低于房改政策的价格购买，按规定不足成本可上市交易。6，符合央产上市交易的国管房改文件2003-165号的央产房。

一定要确认房子可以上市交易，为了避免出现问题，在补充合同中加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。

产权验证

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：１、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项

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交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

谈判房价和中介费：

谈房价：上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格，心理有个底；找找房子的毛病，总之就是找点借口让他们给降几万米米。不过貌似目前的市场行情基本上没什么降价余地，但无论怎么样大家买房也好，还是做其他重大决定的时候，都要从自己的心出发，这个房子我真的喜欢吗，问问自己，当然没有十全十美的二手房，只要几个关键指标满足咱的要求就行。

谈中介费：标价是2.0%，是咱们跟房主的实际成交价格的2.7哦。4月份那会我看大家网上讨论的中介费基本上能降到1.5%，我最后只砍到1.6%，凑了个整数。最近我们同事买的好像都很难谈到了，不知道是不是中介看市场行情有点起来了，就硬气了，总之大家尽量砍价吧。如果他们说系统过不了之类的，就跟卖房的人商量签个低一点的合同价格，再签个补充合同就行。一定要跟中介明确，就这一笔费用，没有其他乱七八糟的中介费了哦。 交易费用

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商品房：契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳; 印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格

5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳; 个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：

1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;

2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。

如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。

已购公房：房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳; 土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了; 个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

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中介费：住建部规定购买500万元以下中介费用为2%。其中代办房地产登记服务收费，最高不超过500元/宗；代办贷款服务收费，最高不超过300元/宗；办理房屋入住有关手续收费，最高不超过200元/宗；按照委托人要求，提供的其他服务实行市场调节价，由委托人与经纪机构协商议定。

房主定金：定金是双方之间约定的一种担保金，用于保证协议的履行。定金应以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同自实际交付之日起。给付定金的一方不履行约定的债务，无全要求返还定金，收授的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金不能交给中介，定金交给谁手上，由谁承担法律责任。给订金一般不超过成交价的20%，因为后续的合同都是以订金数的百分之多少来约定违约责任的，若订金太高，法院一般不认可。定金要让房东写个收条。

签合同

在二手房买卖合同中，所要具备的基本要素就是：1）卖房人和买房人的姓名和住所；2）房屋情况；3）房屋面积；4）房屋的土地使用权性质等其他信息；5）房屋成交价款；6）房款支付时间，支付方式；7）违约责任；8）解决争议的方法。使用建委的合同，对一些具体内容根据情况具体协商，形成补充协议，并落实到纸面上。这些细节的内容有：

1） 房产附属物。房产附属物是附加在房产上的部分，比如地下室，露台，车库，

车位，贮藏室等。

2）

3） 装修，家电，电器。 户口迁出。在补充协议中要求原房主及时将户口迁出，明确迁出时间，同时对

于违约赔偿责任进行明确规定。留尾款强制迁出。

4） 市政收费，物业费用，采暖费用。一定要明确前房主是否已经结清各项费用，

不存在拖欠的现象，如市政设施电话，有线电视，互联网要求原房主办理撤机，买家另行申请。

5） 其他物业交接内容。包括大门钥匙，住宅门钥匙，内门钥匙，门禁卡，出入证，

信箱，水表箱，电表箱，燃气箱等钥匙；住宅使用说明书，住宅保修书，物业

合同，物业管理公约，供暖协议，停车协议；电卡，燃气卡，水卡，有线电视

机顶盒。双方签署物业交接单。

6） 公共维修基金；原房主缴纳的公共维修基金通常是包含在房屋的成交价格中，

随房屋所有权一同转移给新的购房人，而买家不需要支付费用。产权人变更时，

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维修基金产权应同时变更。

7）

8）

9） 公共政策，特殊事件的约定和承诺。 合同的修改解除。 税费承担。如果房主说名下是唯一住房，一定要求签订进补充协议里，如果房

主不是唯一住房，产生的多余税负由房主承担.

10）

11）

12） 争议解决。 约定交房时间。一般是办理过户当天就付清全部房款并交房。 要房本办完以后再给中介费，如果中介实在不同意，那就在跟中介的三方合同

里加上一条：如非买房人原因导致房屋无法继续交易的，则中介要在确认无法

交易后的1天内退还全部中介费用。并写明违约成本，一天多少钱。我觉得这

个挺重要的，万一因为卖方人的原因，整的咱们没买成，结果其他的好房子也

跑了，怎么办。中介再把中介费收了，说退给你，不定什么时候才退呢，咳，

没办法，我就是没法相信他们说的话，总是得画个句号。收取中介费索要中介

的正式收据。

13） 让中介将付款的时间也明确在合同中，什么时间付的定金多少钱，什么时间付

首付多少钱，什么时间办理贷款，什么时间办理过户手续。

14） 有租约的：房屋是出租的，可以协商，卖房人将自过户之日起的房租，交与买

房人，原租房合同的甲方已变更为买房人，且原租房合同到期后，房客需立即

腾房，并与房客结清水电燃气等费用。

15） 传说中的阴阳合同：一个正式合同，一个补充合同。中介都有现成的，可以写

成装修款之类的。就是帮助大家规避政府收的高昂的税费。

买房资格审核

“住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。”从网上贴的，就是中介帮咱提交购房资格审核手续，等着政府审批下来就行啦。需要带夫妻双方的身份证，户口本，结婚证。 网签

由中介来干这个活，主要注意一下网签价格，如果是全款，就按政府规定的地区指导价来签；如果是贷款，估计是按照评估价格来签，关键是看贷款贷多少，如果按照地区指导价

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也能满足贷款的额度那就更好。总之咱们交的各种税费都是按照网签价格算的。

网签的意思：好像网签之前还有个存量房公示，公示之后这个房子就不能卖给别人了。 到银行办理房屋按揭

第1日 递交材料，提出申请

买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

第2-7日 评估

根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。

第8-10日 银行审批

银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。

第11-33日 交首付，办理过户

审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷

买方领到房产证后，办理房产抵押登记。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

银行工作人员每办理一单都有钱赚，所以他们会很热心的帮你办。托中介的也是一样，银行也会给他们抽成，所以他们也很开心你去找他们。

住房公积金贷款流程

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（一）贷款申请

职工向住房公积金管理中心进行贷款咨询，了解贷款资格、可贷额度，领取并填写申请书，提供上述符合贷款条件的材料，提出贷款申请。

（二）申请受理

住房公积金管理中心根据申请人所提供的材料进行初审，具体审核申请人贷款资格，计

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算可贷额度，作出是否受理的决定，若不受理的，予以说明理由，退还申请材料。

（三）贷款审批

1、申请受理后，住房公积金管理中心对申请人身份、住房公积金缴存情况、还款能力、个人信用、购房交易状况和价格或价值、担保能力等情况进行审核，提出准予或不准予贷款意见；准予的，提出具体贷款额度、期限、利率的审批意见。

2、贷款审批须查验申请资料及购房交易的真实性。查验时公积金中心与借款申请人履行面谈程序，建立面谈记录；必要时，向房地产管理部门核实购房合同或房屋所有权证的真实性。

3、贷款审批一般自受理之日起7个工作日内完成，7个工作日未办完审批的，经住房公积金管理中心负责人批准，可延长5个工作日，延期原因由公积金中心告知申请人。

（四）合同签订

审批通过的，住房公积金管理中心通知借款人及其配偶和产权共有人（抵押人）与保证人、委贷银行、住房公积金管理中心共同签订公积金借款、抵押合同，办理抵押登记，并由借款人签订借款借据。

（五）贷款发放

借款、抵押合同生效后，公积金中心开具委托贷款通知书，委托银行根据借款抵押合同约定的放款条件发放贷款。

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