建设最低成本的五星级酒店

最节约成本的高品质星级酒店是怎样建成的？

前言：对于一个五星级酒店的投资人来讲，同样的商品投资

成本的降低就等于直接性的赚钱、节省时间更等于赚钱、节省人力物力可以省一大笔钱。一般来讲一个五星级酒店的整个建筑工期为贰年至叁年左右（根据建筑的结构面积而定）整个装修过程到可以运营需要10-15个月左右。如果没有一个完整的管理体制只能靠一家或多家总包公司和管理公司由他们控制整个施工 甲方只等待运营 因为你没有一个好的酒店管理团队 更没有多年多家酒店筹备的经验和整个酒店从开荒到开业的精细筹划清单 可行性报告等太多你需要的。 那样你可能会付出你双倍甚至更多的价钱得到你表面繁华的酒店 而内在的东西也只能在你长年的使用和二次装修时才能领悟 有的可能你永远都无法看清。一个星级酒店从选址到运营整个土建和装饰过程中设计方方面面每一个地方的疏忽都将是投资人的损失，很多东西会有连带关系的 有些损失会延续很多年甚至永久。 很难想象的到一个星级酒店工程，工程总价10%-20%是材料和资源浪费及30%的中间商利润，有甚者投资商得到的性价比仅为付出的30%。在现实过程中百分之一百的工地延误工期是计划工期的2倍、百分之九十以上的施工工地不断的加人加班加薪得到的结果还是质量一塌糊涂 工期一误再误、投资成本一加再加，请想想一个3亿的工程量如果可以花1.5个亿完工并且时间有保障 质量有保障 使用性有保障 安全性有保障 营业性有保障。那对于投资商是否是未营业就赚到大钱了呢，

并且是现金，而且是提前支付的。 关于投资成本根源控制：其中包括5%-10%的整改费用：万事没有绝对 美与不美 合理与不合理 只在一线之差 首先我们在设计时候就要满足功能上的需要 避免结构上的错误 配搭完美的比例及恰如其分的颜色和灯光 只要把握好这些就完全可以避免。 3%-5%的错误不正当损耗：没能够将做好的成品进行保护 材料裁切时候没有考虑到小料废料的用处 对于使用的材料没有明确的标准和范围 工人为了偷工浪费材料 这些可以用严格的图纸和材料清单来控制 废料少了也直接减少了垃圾清理的费用 1%-5%的丢失：星级酒店人员多难管理 每样材料购买的价格都比较高 人又千百种 有扒电线皮卖銅的 有捡垃圾的 有每天用背包小件带东西的 工人做了这个房间材料忘在另一个房间找不到又从新领材料是很正常的 有甚者与保安串通大偷的 如果将每个班组的材料精细到按照清单发放材料将保管材料的责任分化到每个组每个人这个也是可以避免的 1%-5%的剩余和其他：够买材料基本都会计算10%的盈余 除了部分供应商包工包料包损耗外 没有目的的购买造成大量的定制产品剩余在货仓也是常见的 除了正当使用外有的工人也图方便过多的领材料 如果有一份详细的清单发放 个人责任制管理也可以减少剩余甚至避免剩余。

1、 2、

对地理位置评估定位、确定地皮红线图

按照建筑占地面积确定建筑首层面积及架构，按照地区与

投资方要求确定建筑主体风格。 3、

明确使用及经营功能

4、 5、 6、

做出完整的结构图 做出完整的平面布置图

根据经营者和各项使用功能的需要进行平面整改、其中包

括停车场及绿化、水房、电房、空调房、各项机电用房及服务用房、及消防分流等等 7、

做出整体的水电 暖通 空调 消防排管分布及墙立面及层

高去掉暗藏灯的位置所占据位置的计划 指定合理的复合各个部门要求层高。 8、 9、

酒店的辅助用房也必须提前考虑。 按照国家的评星的标准进行核对总图纸

10、 与设计院共同出具建筑施工图 对外观也要进行一定的考虑 室内外要完美的结合

11、 大堂保持净高8米（1000平方米） KTV保持净高3.5米 （总统房200平方米 大房100平方米 中房60平方米 小房46平方米以上含所有配套） 客房保持净高3米（4.5米*10米 45平方米）客房卫生间净高2.6米（8平方米） 商务房保持净高3米（4.5米*10米 45平方米）客房卫生间净高2.6米（8平方米） 豪华套房净高3米（10米*10米 100平方米有客厅双卫生间）客房卫生间净高2.6米（8平方米）总统套房净高3.5米（300平方米有 餐厅 客厅 书房公共卫生间 总统房 夫人房 保姆房 保镖房 中西厨房 迷你酒吧间 更衣室每个房间匹配卫生间 总统房匹配豪华双人浴缸 冲浪

机桑拿设备 ）行政中心净高4米（面积500平方米） 小型宴会厅净高4米（面积360平方米） 宴会大厅净高6米（面积2000平方米） 贵宾休息厅（面积100平方米） 小会议厅净高4米（面积200平方米） 大型会议厅净高5米（面积500平方米） 多功能厅净高4米（面积500平方米） 包房净高3米（总统房200平方米具备麻将房 卫生间及洽谈厅 大房80平方米具备卫生间及洽谈厅 中房50平方米具备卫生间 小房40平方米具备卫生间部分做成机动式） 西餐厅3.5米*4米（面积1000平方米） 员工办公室净高2.6米-3米（根据各个部门要求定位） 公共卫生间一楼3.5米（根据各个部门要求定位） 其余楼层公共卫生间2.6米（根据各个部门要求定位） 演艺大厅净高7米（面积800平方米） 休闲酒吧层高5米（面积400平方米） 桑拿房净高3米 水会游泳池5米（面积300平方米） 水会其它位置3.5米（面积1500平方米） 健身房高度4米（面积200平方米） 商务中心（面积100平方米） 专卖店（面积50平方米）

12、 出具完整的效果图 同各个部门探讨定位 定稿后确定制作施工图 根据施工图订购材料 核算材料清单 进行材料清单定价审核 提前5个月备料

13、 灯具 洁具 瓷砖 马赛克 五金配件 地毯 墙纸 装饰品 画框镜面 皮料 布料 家具 需要按照施工图纸 效果图 详细的数据及先后工序拟定进场表由厂家提前下单定做，所有厂

家签订合同必须严格，要详细注明如果交货与图纸不符，未按图施工，材质及施工工艺有差别，处于工程款50%的处罚，未按期交货延长的工期，每天赔偿酒店开业损失2-10万元不等，使用过程中质量严重影响经营的需退款退货，赔偿酒店停业损失每天2-10万元不等，所有产品由厂家自己送检，合格后才有竞标权。

14、 施工分配 建筑由一家公司 消防由一家公司 空调由一家公司 幕墙 窗体由一家公司 主电缆由一家公司 给排水由一家公司 绿化由一家公司 装修要包工包料甲方提供材料分区域报给3家以上装修公司

15、 其余楼层按照每层包工包料（包括强弱电 防水 木工 油漆 施工跟单及与对接 洁具安装 灯具安装 艺术品安装 成品保护 墙纸安装 五金安装 材料搬运 垃圾清理费 卫生清洁费 工程管理费 等所有室内项目）材料由甲方提供 清楚的单价表以购买的形式供料 公司印制现金代用卷以工程款的形式发给供应商以方便计价 甲方每月仅付各个承包方的人头工资（每人每月3000元 不够的由项目承包方垫付）甲方不设仓库，所有材料由承包方各自在本楼层设立仓库，保管好本楼层说有用的材料，损坏者由承包方赔偿。承包方需要现场人员：各班组组长每组一名 现场负责人2名 工程总监1名 工程监理1名 安全员1名 卫生员2名。承包的范围界限为本楼层所有部分，以消防通道消防门为各楼层的分割线，

包括公共部分，消防前室，杂物间，公共卫生间所有包括本楼层的项目均由承包公司负责，双方签订合同必须将 施工工艺要求、施工验收标准、安全防火、安全用电、现场卫生、工期、付款方式、供料协议。承包方不可以居住于工地、甲方可提供位置承包方搭建宿舍简易房或自行在工地附近租房、出工地外任何意外甲方不负任何责任、工地所有员工必须统一购买意外保险 费用由承包方出。所有承包方工人必须传统一马甲背心，不同工种不同颜色，前胸印承包方名称。承包方交验时甲方可直接经营。

16、 大理石 镜面玻璃 钛金 透光板 通花板 金箔 分楼层发包 包工包料包损耗（严格对质量的成分厚度密度质量把关，硬度级别、安装要求详细签订于合同，所有材料由厂商一次性加工好，部分收边现场切割）洁具签订合同时候厂家必须提供详细的尺寸图纸做为附件以方便安装开孔及维修），大理石 玻璃 钛金 透光板可分区域验收完成一个区域付一个区域的货款60%，人工费作为调试质保金。

17、 所有木饰面有固装公司生产定做 包括软包 硬包及实木雕花由固装公司制作，下订单前，固装公司必须做好完整的深化测量图纸，确定好所有材质与色板封样。做好施工对接计划书 将施工的先后顺序进行排期，及现场配合人员联系单。根据固装公司的要求甲方提前提供五金配件以方便提前开孔。

18、 所有小件常用材料的付款方式为60天月结，定做合同材料方式为签合同定金20% 、进度款 货到付30% 、 安装完毕付20% 、 验收合格20% 、完工12个月10% 此标准可以根据施工产品的要求更改。

19、 所有供应商需签订材料供应合同 违约合同 甲乙廉洁合同及质量保证合同。

20、 材料购买先有采购部的询价员制定品牌询价清单 由设计部及工程部、筹备办各部门出具一到二人组成价格审核小组确认性价比 确定合适单价，由采购部及财务部共同与供应商签订合同（合同附件及特殊要求由审核小组确认）。 21、 加工工艺部分：大理石简单切割与磨边由本公司人员在现场操作（现场甲方施工队购买价值10万元的大理石加工机器）复杂工艺立体工艺包工包料包给大理石公司制作。木雕花同样由本公司人员在现场操作（现场甲方施工队购买价值10万元的木制雕刻机）油漆在现场安装无尘烤漆房进行喷漆。钛金由施工人员下单在原厂切割折边由施工人员现场安装。 22、 做桑拿 蒸汽房 香薰房 水池 按摩浴缸 游泳池系统的厂商，除常规资料外必须提供 给排水 电路系统 水压数据 承重数据 机械使用说明 提供技术带培训 现场技术人员跟踪 整套施工图及施工计划方案 可行性报告以方便施工、使用维护及维修、及为二次装修提供便利条件、必须书面形式与电子存档。

23、 外观灯光根据凸出点位 及特殊位置照明 分布光源 LED内窗光源颜色统一 位置对应成直线。

24、 水会家具 更衣柜及柜门 家私有专业水会的厂商定做 25、 KTV的房门单开保持950*2400MM 双开门保持每扇门800*2400MM 中餐的房门：包房门保持950*2400MM双开门保持每扇门800*2400MM 宴会厅门保持每扇门1000*3000MM 水会门单开保持900*2200MM 双开门保持每扇门750*2200MM 客房门保持950*2200MM（特殊楼层另计） 服务间同客房门 布草间双开门保持每扇门750*2200MM 消防门消防箱门 管井门 电箱门提前与厂家定出尺寸进行装修留位。所有房门在条件允许的情况下尽量保持一致，这样安装和建筑上比较好管理。

26、 地平留位必须提前做好地面布置施工图纸，制定好大理石 瓷砖 木地板 复合木地板 地毯 地板胶等地面产品的厚度 确定收口位置及门槛石位置 计算好贴砖厚度 留好地平位 做好地面找平。

27、 墙体需要干挂大理石或瓷砖的与水泥砂浆或粘合剂安装的，需要提前在施工图上留收口位。墙体材质的不同直接影响到门套与造型的厚度。

28、 供应商采取电子化管理 所有供应商资料设立单独文件夹 文件夹分类用商品的品种分 （例如： 五金 石材等）各个供应商的文件夹以单位名称命名，文件包括供应商的所有资料

报价 长期联系电话 资质等。以方便将来使用联系电脑收索即可。

29、 建筑图纸 给排水图纸 强弱电图纸 园林绿化图纸 室内装修图纸 停车场 游泳池 网球场 高尔夫球场 所有图纸必须分类管理统一文件夹。内含所有分类出图公司及施工公司资料。

30、 关于电位哪里是灯具 什么样的灯具 什么位置需要用电线底盒 什么位置需要直接出管安装灯具 需提前安排好 灯具的位置与特殊要求必须在图纸上提前体现、根据设计需要在图纸上制定灯具所用的光源、光源的瓦数、安装结合口的标准（例如：大插口 小插口 大螺口 小螺口等）、每盏灯光源的数量、灯光的颜色、聚光的角度、灯光的方向。 31、 所有装饰品 挂画 艺术品 灯具需要随施工图一起考虑，给与详细的概念 色调 尺寸厚度 及有尺寸的摆放位置 灯光照射的方式，工程进行时一次性定做。

32、 酒店验收分阶段 分类验收具体标准详细请见“国家建筑装修质量验收规范”。

33、 所有材料需要防火等级报验和材料品质送检的(省级、市级)产品为： 需要提供的资料为 、标准为： 。

34、 所有家私供应商签合同前必须做小样板和材料清单 使用材料及配件的品质 品牌报告 以附件的形式赋予合同。

35、 需要后悬挂水晶或吊坠需前在图纸上注明吊坠的颜色、匹配的颜色、配件的颜色、吊坠每个部分的大小形状 长度 颗粒数。挂件时候是侧挂还是顶挂 所用的配件 所挂的距离。 36、 在规划图纸时候需要按照图纸提前制定镜框线条的尺寸、比例、材质和色调，以及安装的具体位置需要详细的标尺。按照使用的尺寸同厂家下单定做 厂家直接按要求开好料，现场直接组装。艺术整体带框镜面同样如此。

37、 所有瓷砖必须按照瓷砖的编号标明在图纸上，必须严格按照编号进行安装，铺装图上标明瓷砖切割的尺寸、碰角的要求、及拼花的大样图，所有材料由厂商一次性加工好，部分收边现场切割，所有门窗位置需要瓷砖收口的必须由门窗公司安装好框架才进行铺贴，砖与大理石的切割方式都是先设计好图纸先开大片尾料做拼花、废料做干挂和容易断裂的背后加厚。可将整个损耗降低为最小。

38、 所有家私、家具、灯具、装饰品、洁具、地毯等做好铺装图，来货时候包装箱上标明楼层房间号码及彩色照片，以方便搬运人员分配。

39、 所有消防卷帘 防烟卷帘 必须留上口100MM*100MM的收口 两侧留100MM*100MM的暗藏卷帘口 保证消防卷帘的隐蔽性。消防门先安装在用装饰面进行装饰。门不够高的门头加高进行装饰。

40、 按照实际情况做施工效果图，收口及收边线条比例必须和

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