小区智能化系统设计方案 - 图文

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北京市丰台区丽景小区智能化系统设计方案

北 京 市 丰 台 区

丽 景 小 区 案 例 分 析

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二OΟΟ年五月

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目 录

一、“丽景小区”方案背景 ........................................................................................................ 4

1.2 项目概述 ....................................................................................................................... 4 1.3 “丽景小区”智能化系统设计要求 ................................................................... 5 二、“丽景小区”智能化项目总体设计 ............................................................................ 6

2.1 方案设计原则 ............................................................................................................. 6 2.2 方案设计依据 ............................................................................................................. 7 2.3 方案设计思想 ............................................................................................................. 7 2.4 科瑞智能化系统管理平台...................................................................................... 8 三、安全技术防范子系统 .................................................................................................... 11

3.1 周边防越子系统 ...................................................................................................... 11

3.1.1 系统设计 ............................................................................................................... 11 3.1.2 前端点设计 ........................................................................................................... 12 3.1.3 后端报警接收设备 ............................................................................................... 12 3.2 闭路电视监控系统 .................................................................................................. 12

3.2.1 系统设计 ............................................................................................................... 13 3.2.2 设计说明 ............................................................................................................... 14 3.3 楼宇对讲系统 .................................................................................................................. 19

3.3.1系统设计 ................................................................................................................ 19 3.3.2 系统配置 ............................................................................................................... 20 3.3.3 系统功能 ............................................................................................................... 21 3.3.4 主要设备说明 ....................................................................................................... 22 3.4 住户联网报警系统 .................................................................................................. 23

3.4.1 系统设计 ............................................................................................................... 23 3.4.2 系统配置 ............................................................................................................... 24 3.5 电子巡更子系统 ...................................................................................................... 25

3.5.1 ADEL数码巡更系统简介 .................................................................................... 25 3.5.2 ADEL数码巡更系统组成 .................................................................................... 26 3.5.3 系统配置 ............................................................................................................... 27 3.5.4 ADEL数码巡更系统特点 .................................................................................... 27 3.6 门禁控制系统 ........................................................................................................... 28

3.6.1 系统配置 ............................................................................................................... 28 3.6.2 系统拓扑 ............................................................................................................... 28 3.6.3 系统功能 ............................................................................................................... 29 3.6.4 硬件介绍 ............................................................................................................... 30 3.6.5 软件简述 ............................................................................................................... 31

四、信息管理子系统 .............................................................................................................. 32

4.1 车辆出入与停车管理子系统 ............................................................................... 32 4.2 背景音乐系统 ........................................................................................................... 37

4.2.1 广播系统方案说明 ............................................................................................... 37 4.2.2 系统设置 ............................................................................................................... 38

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4.2.3 系统特点 ............................................................................................................... 39 4.3 物业管理子系统 ...................................................................................................... 39

4.3.1 系统说明 ............................................................................................................... 40 4.3.2 系统功能 ............................................................................................................... 40

五、系统的防雷、接地与供电 ............................................................................................. 43

5.1 防雷 .................................................................................................................................. 43 5.2 接地 .................................................................................................................................. 43 5.3 系统供电 .......................................................................................................................... 44 六、系统设计特点 ................................................................................................................... 45 七、质量保证与服务承诺 .................................................................................................... 46

7.1 质量保证体系 ........................................................................................................... 46 7.2 售后服务承诺 ........................................................................................................... 46

7.2.1 人员培训 ............................................................................................................... 46 7.2.2 维护服务 ............................................................................................................... 47 7.2.3 维修服务 ............................................................................................................... 47 7.2.4 以下情况不属保修范围 ....................................................................................... 47

八、施工组织、计划及管理 ................................................................................................ 48

8.1 概 述 ........................................................................................................................... 48 8.2 工程施工管理 ........................................................................................................... 48 8.3 工期进度管理 ........................................................................................................... 49 8.4 施工界面管理 ........................................................................................................... 49 8.5 施工的组织管理 ...................................................................................................... 49 8.6 工程技术管理 ........................................................................................................... 49 8.7 技术标准和规范管理 ............................................................................................. 50 8.8 安装工艺管理 ........................................................................................................... 50 8.9 技术文件管理 ........................................................................................................... 50 8.10 工程质量管理 ......................................................................................................... 51 8.11 弱电安装工程施工程序 ...................................................................................... 52 8.12 施工准备 .................................................................................................................. 53 8.13 学习和掌握有关的规范和标准 ........................................................................ 53 8.14 熟悉和审查图纸 .................................................................................................... 54 8.15 弱电系统施工工期的时间表 ............................................................................ 54 8.16 技术交底 .................................................................................................................. 54 8.17 施工组织设计 ......................................................................................................... 55 8.18 调试开通阶段 ......................................................................................................... 58 8.19 竣工验收阶段 ......................................................................................................... 58

8.19.1 隐蔽工程 ............................................................................................................. 58 8.19.2 分项工程项目 ..................................................................................................... 58 8.19.3 竣工验收 ............................................................................................................. 58 8.20 进场材料、设备检验内容 ................................................................................. 59 8.21 施工图纸会审的主要内容 ................................................................................. 59

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一、“丽景小区”方案背景

1.2 项目概述

“丽景小区”共六栋13个单元，共计有487单元住户、11个复式住户、5个别墅住户。

为了给小区业主提供一个温馨、安全的居住生活环境，根据发展商对智能化系统的规划及实施目标的具体功能需求，参照国家最新康居示范工程、智能化系统示范小区的建设要点与技术导则，对“丽景小区”小区进行智能化系统设计，“丽景小区”工程小区智能化系统包括：

安全技术防范子系统

1. 周界防范系统 2. 闭路电视监控系统 3. 可视对讲系统 4. 住户联网报警系统 5. 电子巡更系统 信息管理子系统

1. 停车场管理系统 2. 电梯等设备监控管理 3. 背景音乐系统 4. 物业管理系统

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1.3 “丽景小区”智能化系统设计要求

1. 丽景小区智能化设计应根据“严密、合理、可靠、经济、完善”

的设计思想，做到安全、可靠。系统要求有一定的前瞻性、较好的可扩展性，技术和设备上有一定的先进性，并兼顾小区物业管理与住户家居智能化多方面的需要。系统设计应在保证系统的可靠性的前提下，达到最佳的效果和最优的性能价格比。 2. 整个系统的设计要求必须考虑应有较强的扩展功能，并留有一

定的发展余量。

3. 要求智能化系统的集成度高，各个子系统能协调运行，能通过

一体化的综合管理平台进行管理，实现数据信息共享。各个子系统也有独立运转的能力，当系统中任何一个组成部分发生故障，均不会影响整个系统的运行。

4. 操作简便且易于掌握，系统具有良好的人机界面，方便操作使

用、维护。系统设计要求在操作人员与设备之间建立起良好的界面，使操作者无论对系统的设置还是日常的运行，通过键盘进行简单的操作即可完成。即使对没有接触过此类设备的操作者，只需稍加培训，即能掌握一般操作。

5. 整个系统必须避免系统资源的浪费。同时应考虑传输的性能,

室外防水、防潮、高温等恶劣环境的影响。

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二、“丽景小区”智能化项目总体设计

2.1 方案设计原则

? 严谨的、专业化的设计，确保系统的功能完善

智能化系统是一个综合性系统。在系统设计和建设初期应着手参考各方面的标准与规范，并进行实地现场勘察，与开发商充分沟通，设计时结合现场情况和开发商要求，按照行业规范、标准，严谨的、专业地实现系统的预期功能。 ? 人性化设计，傻瓜型操作

系统具有良好的操作界面，各种设备的控制、操作应简单明了，使系统管理人员可以轻松进行操作，确保系统的使用率。 ? 系统扩展、升级能力

系统必须考虑今后发展的需要，因而必须具有在系统产品系列、容量与处理能力等方面的扩充与换代的可能。这种扩充不仅充分保护了原有投资，而且具有较高的综合性能价格比。 ? 采用成熟的技术与可靠的器材

系统采用先进的技术和设备，一方面反映系统所具有的先进水平，另一方面又要系统具有强大的发展潜力。同时，由于本系统是一实际使用的工程，因此其技术和设备又必须是相对成熟的。所以，在投资费用许可的情况下应当充分利用现代最新技术、最可靠的成果，以便该系统在尽可能长的时间内与社会发展相适应。 ? 系统与环境协调一致

系统设计充分考虑小区风格，必须对各方面因素统筹考虑，以构成一个有机的智能化弱电系统。使系统设施和小区其它设施融为一体。

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2.2 方案设计依据

A. 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则 B. GA/T75-94 安全防范工程程序与要求

C. GA/T70-94 安全防范工程费用概预算编制办法 D. GB10408.1-89 入侵探测器通用技术条件 E. GB12663-90 防盗报警控制器通用技术条件 F. JGJ/T16-92 民用建筑电气设计规范

G. GB50198-94 民用闭路监视电视系统工程设计规范 H. GA/T72-94 楼宇对讲电控防盗门通用技术条件 I. DB/58-92 楼宇对讲电控防盗门安全要求 J. GB/T500054-2000 智能建筑防雷接地标准

K. 本项目相关图纸及招标文件

2.3 方案设计思想

“丽景小区”是一个大型高档综合住宅小区，通宝莱公司参照国家建设部制订的“国家康居示范工程智能化系统示范小区建设要点与技术导则”中的相关标准的要求为“丽景小区”智能化项目设计一体化的解决方案，设计将遵照发展商的要求、小区的具体情况以及我们多年从事智能化项目的专业经验，采用目前最先进的、功能完备的智能化集成技术，让小区的住户生活在一个温馨、优雅、舒适、安全的环境中，时刻感受到现代高科技为人们所带来的便利，也能让物业管理者通过我们所提供的智能化物业管理系统，可以提供高效全面的服务。

管理中心使用科瑞IMS2.0智能化系统管理平台将各智能化系统管理软件统一集成在一个操作平台上，便于系统的操作、维护和管理。

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2.4 科瑞智能化系统管理平台

针对当今智能化系统的发展需要，深圳市科瑞电子有限公司开发研制了国内第一套智能化系统管理软件——IMS智能化管理系统平台。该系统是一个以计算机及其网络作为核心的智能综合控制系统，可以将楼宇、住宅小区智能化的各个子系统集成到该平台上，实行高效控制和智能管理，最大程度地发挥人力、资源、空间的效能。

智能物业管理软件主要模块如下：物业浏览、房产管理、住户管理、财务管理、设备管理、安全管理、生态环境管理、办公管理、电子商务管理和智能系统管理，共十个模块。在这些模块中，通过大型的关系数据库，相互交汇，相辅相成，将楼宇机电设备自动化系统、综合保安管理系统、火灾报警系统、停车场管理系统以及办公自动化系统和通讯与网络系统进行系统集成，将设备与安全监控和办公自动化与计算机网络有机结合在一起。

IMS2.0智能化管理平台关键技术在于采用Internet/Intranet技术，以TCP/IP协议为基础，运用Active X组件技术和JAVA语言脚本，和后台的数据库进行动态的交互，实现物业管理信息的传递，成功地实现了远程库与本地库集成，通过数据库的互联和数据共享，为智能物业管理的网络化、信息化和自动化提供了信息数据基础。物业管理公司可以通过网络来发送物业管理通知，住户也可以通过网络实现物业报修和投诉，家中三表数据通过网络传到财务管理模块，可以实现网上交费，查询物业收费的有关资料；同时一个物业管理公司通过网络实现远程对多个异地物业楼盘施行有效管理，提高物业管理的效率和优化管理水平，降低了物业管理的运作费用。

IMS2.0智能化管理平台利用IIS服务器的安全套接层SSL对所有的文件进行了加密，在网络层通过包过滤技术，检查所有进入网络的信息，并将不符合预先设定标准的数据丢掉。此外，对于使用该软件的用户，赋予其不同的访问权限，从而使得不同级别的用户只能访问

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与控制与其级别相应的软件模块，同时软件将记录下访问者的IC号以及访问者的操作时间，以此保证了系统的操作安全。

IMS2.0智能化管理平台的后台的数据库采用SQL SERVER数据库，很好的兼容性，安全稳定，易于维护；系统界面友好，采用的是纯WEB页面；在服务器端可以运行在WIN2K、WinNT平台上，在客户端可以用IE浏览器，具有良好的可移植性

科瑞IMS智能化管理系统平台通过了国家建设部智能化专家组的评审认定，并作为智能小区的推荐使用产品。

IMS系统充分体现了智能化系统的高集成度和人性化的设计，可根据客户的不同需求任意增减可接入的子系统；该平台还提供良好的人机界面， 大大降低了智能化系统操作的复杂度。

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新一代小区智能化系统软件IMS2.0的界面如下图所示：

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三、安全技术防范子系统

“丽景小区”的小区安全防范子系统包括：周边防范系统、闭路监控系统、楼宇对讲系统、住户联网报警、电子巡更、门禁系统。

3.1 周边防越子系统

周边防越系统是为防止有人非法翻越围墙，而在周界安装红外对射报警探测器，当有人翻越围墙时，相应的报警探测器能将报警信号送到警卫值班室或控制中心的报警主机，发出声光报警、显示报警位置，监控中心图像监视屏上立即显示报警点相关的CCTV图像，值班保安可通过操作相应的CCTV摄像机监视报警区域的人员活动情况，同时进行实时图像录像。

为确保小区的公共安全，我们设计“丽景小区”的小区周界围墙上安装红外对射报警与闭路监视摄像，当有人翻越围墙非法进入小区触发红外报警后自动切换该防区的摄像机画面放大显示在监视器上，同时触发警灯警号，提醒值班人员注意。

3.1.1 系统设计 本方案设计在小区四周围墙上安装室外红外对射报警探测器，将报警信号连入闭路电视监控系统，实现报警与闭路监控的联动。

由于国产的红外对射探测器存在距离短、不灵敏、误报率高、产品不成熟等缺点，我们采用日本艾礼富光电红外对射探测器，对“丽景小区”小区周界进行布防，防止有人非法进入小区。该红外对射探测器有如下特点：

? 有防拆检查功能

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深圳市通宝莱科技有限公司 ? 双束红外光对射探测

? 内部校正，探测灵敏

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? 智能判别功能，防落叶、飞鸟，降低误报率 ? 防霜盖功能，适用于全候环境 ? 工作环境温度：-30度-+60度

3.1.2 前端点设计 根据小区的总平面图以及我们多年从事监控工作的经验，我们在小区的东、西、北三面的围墙上设置12对红外对射，配合红外对射同时设置12台超低照度摄像机。根据甲方的要求，本次所选用的探测器型号数量参数如下：

型号 距离 数量 ABT-30 30米 2 对 ABT-60 60米 2 对 ABT-100 100米 8对

如上所设计的报警探测器采用专用支架安装在小区围墙，通过报警信号线与管理中心相联。所有探头24小时处于布防状态。

3.1.3 后端报警接收设备 红外对射探测器后端联接到报警主机，并联到监控系统报警接口上，报警时自动切换至报警触发区域监控信号，同时可通过画面分割器实现报警联动录像并触发警灯、警号。

3.2 闭路电视监控系统

闭路电视监控系统，可以在人们无法或不可能亲身直接观察时，实时、形象、真实地反映被监视控制对象的画面，是一种全新的高技术物业管理手段。它不仅能全面细致的监视物业的各个角落，而

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且能准确记录各种突发事件。采用闭路电视监控系统的楼宇，不仅降低了物业管理成本，而且提高了治安、保安管理质量。实践证明

拥有闭路电视监控系统的楼宇，各种刑事犯罪发生率降低。住宅业主无后顾之忧，物业综合管理效率提高。同时还可以与周界防越报警系统联动配合，进行报警时的联动录像。

为保证“丽景小区”小区内住户的生命财产安全，松本智能根据发展商的要求和现代安防理念，结合“丽景小区”的自身特点以及我们多年的设计施工经验，对整个小区的闭路电视监控系统进行统一规划、设计。

“丽景小区”闭路电视监控系统包括在小区的主要出入口、小区周界、停车场、电梯轿厢、主要出入口及重要公共活动场所安装摄像机进行监控。

3.2.1 系统设计 1. 监控点设计

根据“丽景小区”的具体情况及开发商的要求，结合我们多年从事监控工程的经验，具体监控点设计如下：

1) 在小区电梯轿厢各放置一台台湾升谷的电梯专用半球摄像机

（TRC-5462），共计20台。

2) 在小区、道路拐角主要活动区域安装5台日本Vmate彩色一体

化全球（UV6C16-P/T-PE）进行监控，共5个。

3) 小区停车场主出、入口各安装一台日本保林BL-794C彩色摄像

机对进出小区车辆情况进行监控，并作为停车场管理系统的图像对比设备，共需2台。

4) 在小区周界安装12台日本保林BL-32D超低照度摄像机，对小

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区周界进行监控，监控是否有人非法进入小区，并在周界防越系统报警时进行联动监控。

以上共设计摄像机监控39个，具体分布如下： 位置 电梯轿厢 入口大堂 车辆出入口 小区周界 活动区域、停车场等 合 计 2. 监控中心设计

1) 采用2台16路及1台12路通宝莱数字硬盘录像机，对各监

控点进行24小时不间断录像，并进行报警联动录像。 中心配置为：

2) 管理中心配2台16路及1台12路通宝莱数字硬盘录像机对

各监控点信号进行处理，进行画面切换、定格、分割、巡视、成组切换调用、云台、镜头控制等操作；对各监控点进行24小时不间断录像，并进行报警联动录像。

3) 配台湾敏通黑白20″监视器2台、彩色20″监视器1台进行

各监控点的分割并列显示，黑白14″监视器4台、彩色14″监视器2台进行各监控点单画面循环、定位显示；

12 12 超低照度黑白 彩色 2 2 5 5 全球 半球 20 20 镜头 自带 6mm 6mm 12mm 自带 25 3.2.2 设计说明 下面，我们分别对整个监控系统设计按前端摄像机、传输、后端控制、录像以及显示等设备的选型、性能进行说明。 1. 摄像部分

摄像设备是闭路电视监控系统的前沿部分,是整个系统的“眼

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睛”。它布置在被监视现场的某一位置上,使其视角能覆盖整个被监视的各个部位，尽量不出现死角。摄像机它把监视的内容变为图像信号传送给控制中心的监视器,从系统构成上讲,摄像部分是系统的原始信号源,所以摄像部分的好坏以及它产生的图像信号的质量将影响着整个系统的质量,认真选择和配置摄像部分至关重要。

结合我们的施工经验及“丽景小区”实际情况，我们对监控点摄像机的选型、配置进行了综合质量、性能价格比、器材的兼容性和系统的可靠性的综合考虑，也对所应用场合的干扰源、重要性、美观性和光照度等进行了综合考虑，具体如下：

1)

为保证前端图像采样质量，我们设计各监控点采用高解像

度的进口日本保林摄像机及日本精工镜头。 2)

在小区周界光照条件不好的地方，采用超低照度、低照度

的摄像机，以保证画像质量。 3)

各个监控点需考虑环境对设备的影响，如采取全天候的防

护罩，以及加温、排热设备以保证摄像机在过冷、过热条件下正常工作。 部分前端设备介绍：

? 日本保林BL-32D超低照度摄像机

?

采用SONY 1/3〞IT CCD传感器。

保证了高清晰度及高灵敏度，即使在很低光照条件下，也能产生良好的对比度，高信噪比的画面；

? ? ? ? ?

高清晰度达600电视线；

0.0013lux/F1.4，信噪比>52dB； 背光补偿功能； 自动增益,电子快门；

VDEO/DC双驱动自动光圈接口；

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工作温度：-20℃ to 55℃；

高性能,超低照度要求，易操作,良好的性价比,适于各

种监控系统的需要。

? 日本保林BL-13B低照度摄像机

?

采用SONY 1/3〞IT CCD传感器。

保证了高清晰度及高灵敏度，即使在很低光照条件下，也能产生良好的对比度，高信噪比的画面；

? ? ? ? ? ? ?

高清晰度达600电视线； 0.013lux/F1.4，信噪比>52dB； 背光补偿功能； 自动增益,电子快门；

VDEO/DC双驱动自动光圈接口； 工作温度：-20℃ to 55℃；

高性能,低照度要求，易操作,良好的性价比,适于各种

监控系统的需要。

? 日本Vmate彩色一体化全球

? ? ? ?

NTSC信号制式，清晰度480电视线彩色摄像机； 1lux/F1.6，信噪比>46dB；

16倍光学变焦镜头，8倍电子变焦； 355°持续水平转动，90°垂直转动，水平转动

速度24°/S，垂直转动速度10°/S；

? ? ? ? ?

每个可带20个字符的标记； 可变巡视速度； 背光补偿功能； 自动增益,电子快门；

聚焦自动，有手动优先及预设能力；AC同步，相位可

通过遥控调节。

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? 台湾升谷电梯专用黑白半球摄像机TRC-5462

? ?

电梯专用设计，抗干扰性能强； 采用SONY 1/4〞IT CCD传感器。保

证了高清晰度，色彩逼真的画面；

? ? ?

高清晰度达470电视线； 1lux/F1.4，信噪比>52dB。 工作温度：-20℃ to 55℃

2. 传输部分

根据“丽景小区”小区面积大等情况，在充分考虑各种信号传输衰减幅度和外界干扰分布等因素后，决定采用如下线缆构成本系统的传输系统。

线缆类型 SYV-75-5/96B SYV-75-7/128B RVV3*32/0.2 3. 控制、录像部分

控制是整个闭路电视监控系统的核心，是实现整个系统功能的

指挥中心，2台16路及1台12路通宝莱数字硬盘录像机。主要具有如下功能：

视频信号的放大分配 图像信号的矫正和补偿 图像信号的成组切换、巡视

图像信号（或包括声音信号）的记录

摄像机及其辅助部件（如云台、镜头、防护罩等）的控制 集视频多画面分割、切换显示、巡视、成组切换，视频移动报

警、报警联动、录像/回放智能搜索、远程控制等多功能于一体。

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线缆用途 摄像机视频信号线（距监控中心较近） 长距离及电梯专用视频信号线 摄像机电源线 深圳市通宝莱科技有限公司

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通宝莱数字硬盘录像机简介:

系统特点

1．本系统采用MPEG-4硬件压缩技术，不占用CPU资源，可以适应于各类安防和各类经营场所的监控系统；

2．监视现场图像清晰稳定；

3．可以通过网络进行远距离传输和多分控点监控； 4．可以按25帧/秒实时录像，并可对每路进行抽帧录像；

5．视频压缩卡有一路、两路、四路多种板卡供选择使用，可以音视频同步录音/录像，且可实现现场监听；

6．可以对重要监视场所的现场图像与回放图像快速抓拍和存储，回放图像抓拍后还可打印、光盘刻录等；

7．完善的数据库管理功能，可以方便地对录像、报警、值班情况进行快速查询和回放；

8．全中文操作界面，操作简单；

9．可以配置充分的硬盘空间保存资料或光盘备份，不会丢失和破坏存储资料；

10．客户端功能强大可以对图像进行任意放大、缩小；可以任意点播音频；可以录像，可以进行图像抓拍；

11．软件中嵌入了电子地图，可在地图中查看摄像机位置，并可进行报警布/撤防。

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3.3 楼宇对讲系统 3.3.1系统设计 “丽景小区”共有多层住宅单元13个，共计498户（含11户复式）多层住户、5个别墅住户；要求实现联网型黑白可视对讲系统，对住宅入口进行控制。

根据开发商的具体要求以及“丽景小区”的具体情况，我们设计结合我们多年的小区智能化集成经验，我们选用了国产名牌深圳卫锐通公司的黑白可视对讲产品来构造“丽景小区”的小区可视对讲系统。

WRT可视对讲联网系统是结合目前住宅小区建设的防范特点，通过住宅小区管理中心实现客人、业主、管理人员三方相互可视对讲和住户联网报警的功能。它可实现：来访人员、住户、管理处间的相互通话；由住户或管理员控制打开底层防盗门的电锁。同时，WRT对讲分机还可结合家庭报警的功能，可以将住户的报警信号通过对讲线路传至管理中心，从而大大提高了住宅的安全防盗能力。

与国内同类产品比较，WRT可视对讲系统具有如下特点： 1) 系统性能稳定，联网控制及扩展性强；

2) 采用原装进口高清晰显像管，不会出现可视对讲系统图像昏

暗、模糊现象；

3) 支持高层楼宇及大社区长距离信号传输，保证声音及图像信

号清晰、稳定，不会因为信号衰减而造成图像抖动。 4) 系统功能完善及外观设计精美等众多优点，整体性价比高。 5) 产品成熟，在全国各地都有广泛的应用。

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3.3.2 系统配置 1)

门口机配置

? 在每个多层住宅单元入口各设一台WRT黑白可视对讲门口

机WRT-988KZ；

? 整个小区共需数码门口机（WRT-988KZ）13台。 ? 别墅住户门口机采用WRT-MB，共需5台。

2)

室内分机配置

? 单元住户采用安保型对讲分机WRT-1700H，将楼宇可视对

讲与住户联网报警结合起来；

? 单元住户的每套住户室内，在入户门内侧安装1个黑白可

视安保型对讲分机；

? 共有单元住户498户，共需黑白可视对讲分机（WRT-1700H）

498个。

? 复式住户每户加配一个用户分机（WRT-1700H），共需11个。 ? 别墅型住户每户配3个用户分机，共需15个（WRT-1700H）。

3)

楼道中继设备配置

对讲系统的解码器、视频分配器以及电源等信道设备安置于楼道弱电井内，为各分机提供信号解码、视频分配及电源供应等，按照经济、合理的原则进行如下配置：

? 小区共有单元13个，共需八户解码器（WRT-JS8）、八户视

频分配器（WRT-8FP）各70个.

? 卫锐通可视对讲系统的音频信号与可视信号分开供电，系

统电源提供住户分机的音频信号以及解码器电源，视频信号及视频分配器由视频电源供应电源。整个住宅小区共需

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系统电源（WRT-HD）13个、视频电源（WRT-DSA）68个。

? 各门口机通过视频切换器（WRT-8CH）进行信号整合，并与

管理主机相联，形成一个总线式联网。视频切换器安装在首层弱电井靠近门口机处，共需2个。

4)

管理中心设计

“丽景小区”小区范围较大、住宅单元多，在管理中心配置一台对讲系统管理员机（WRT-638PSL）及其它连接设备，对整个小区的13个单元、5栋别墅进行对讲系统进行管理。

3.3.3 系统功能 1. 住户可在门口机上输入住户开门密码打开电锁。

2. 来访者在住户所在单元的入口需通过单元入口门口机呼叫用

户，住户响应呼叫并确认后打开相应电锁，来访者才能进入小区住户的住宅单元。

3. 住户分机被呼叫时发出悦耳振铃声，分机上的显示屏显示呼

叫者图像，住户听到振铃声应答后，并可与之进行对讲、开启相应的门口机电锁。住户还可不应答呼叫，直接监看呼叫者图像，并通知管理员转接（对访客保密），由管理员与访客通话。

4. 可视分机带有四个报警接口，可联接4个防区的常开常闭报

警探测器。通过在分机上操作，可进行室内的各报警探测器的布、撤防。

5. 用户分机、管理中心可随时通过门口机的摄像头监视入口状

况。管理中心与住户分机之间可以随时进行相互呼叫。 6. 系统管理主机会每10秒检查一次所有住户分机状况，如有线

路短路、被破坏、机器故障等，管理主机会立刻闪灯并显示故障住户号提示管理员，直到整个系统完全正常。

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7. 通讯密话功能系统采用欧洲通信工业标准,通话时除通话双

方外其他人听不到通话内容,确保信道安全、保密。 8. 管理中心通过对话管理主机对对讲系统进行管理，接收住户

呼叫、报警等，并可将各种信息进行储存、打印。

9. 系统带有后备电源，停电后系统仍可保证对讲通话、开锁的

正常工作。

3.3.4 主要设备说明 1. 管理中心（WRT-638PSL）

? 总线并联式联网，可带99台门口机； ? 可呼叫小区任一楼栋的住户分机，通知住户及传达信息，实现集中管理，并可与门口主机，用户分机进行双向对讲； ? 管理中心采取多主机分片管理，联网主机之间可互相呼叫，住户报警时，管理中心可按情况，就近、协作处理；

? 可监视任一门口主机图像并可开启任一门口电锁；

? 报警功能：当用户分机报警时，从声光显示三方位提示报警。报警记忆功能：所有报警信息都将被管理中心记录，管理中心可查阅，也可驱动自动拨号器快速拨号，呼叫报警用户；

? 高分辨率平板显示器； ? 灵活的编码方式。

2. 黑白可视门口主机（WRT-988KZ）

? 可容纳999户，适合安装于多重社区入口/大楼门口/警卫室或社区范围供居民、警卫或访客使用； ? 门口机可设定寻呼范围，方便区内多重安全管制； ? 访客可于任何门口机上单键直呼警卫；

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? 数位式系统扩充方便，有利社区规划； ? 键盘控制，可通过输入密码打开电锁；

? 一次呼叫限时30秒，以免占线时间过长，占线时同一单元的其它门口机面板上占线指示灯亮； ? 受话器敏感度及喇叭音量可调；

? 自带360线广角摄像头，自动红外发光管保持白天黑夜图像稳定清晰；

? 外型尺寸：390mm×122mm×60mm。

3. 黑白可视对讲分机（WRT-1700H）

? 悦耳的双音电子铃声响应来访者呼叫 ? 显示来访者图像，与其进行对讲，控制打开对应的防盗门电锁 ? 随时监视门口主机图像

? 带有呼叫按钮可对管理中心进行呼叫或报警

3.4 住户联网报警系统

为增加智能住宅的居住安全性，可根据在住户室内安装红外线感应探头、门磁、紧急求救按钮、煤气泄漏探头、烟感探头等各种报警传感器对室内状况进行监控。当有煤气泄漏、盗窃、火灾等情况发生时，各种报警探头将检测到的信号发送到报警主机及管理中心，在管理系统上发出声光报警，通知管理人员采取相应措施。这样就使小区物业管理部门能对住户的人身财产安全提供更为充分的保障。

3.4.1 系统设计 为了确保“丽景小区”住户家庭安全，根据开发商的具体要求，我们设计采用WRT安保型分机来实现小区多层住户的家庭联网报警系统；用户也可以采用科瑞公司开发的智能家居产品CRA－123来实现现代家庭的安防。

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3.4.2 系统配置 ? 在入户大门侧安装一对嵌入式门磁、客厅安装一个红外探

测器（复式住户的配置2个红外探测器），防止不速之客非法进入；

? 厨房内安装一个煤气探测器，若发生火灾、

煤气泄漏时及时报警；

? 在主人房内隐蔽安装一个紧急按键，住户在

紧急情况下可以向管理中心报警、求助（医疗）。

2. 住户室内的报警主机：

住户室内采用WRT安保型对讲分机接收户内各报警探测器的报警信号。 3. 管理中心配置：

报警信号通过对讲系统线路传至管理中心，通过管理中心主机、报警管理电脑及相应的软件进行报警的接收、处理。

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3.5 电子巡更子系统

巡更管理要求巡更员持专门的巡更器按规定的巡更线路巡逻，每一个巡更点有一个唯一的标识物，一般采用条码标签、封有芯片的TM纽扣，巡更员到达每一巡更点，用巡更器读取标识物的编号，记录编号和当前时间。回到管理中心时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。

我们采用ADEL无线巡更系统来构造“丽景小区”的小区保安巡更系统。

3.5.1 ADEL数码巡更系统简介 ADEL数码巡更系统是采用美国碰触式存储技术、自动控制技术及计算机通讯等技术，并结合国内巡查工作的实际经验为设计依据的最新型的数码巡更系统。巡逻时，巡检员只需将数码巡更采集棒在安装于各个地址的巡检器上轻轻一碰，即可将巡检员的姓名及何时在何处巡逻等信息储存在巡更采集棒中。巡更采集棒中储存的数据可通过二种

方式输出：①通过传输器传输到打印机，直接打印出巡检报告；②通过传输器传输到电脑，然后，管理人员可通过丰富的软件功能去了解巡更人员的工作情况：主要功能有编制巡更人员的巡更详细计划及按照实际情况制作人员调度安排，读取巡更数据并进行数据分析，显示巡更人员的正常、早到、迟到、漏检的对比图。可根据巡更记录查询巡更人员实际操作的原始数据，并提供各种综合查询、报表打印。人名钮设置功能，可以不需做人员调度排班计划，直接查询每个巡更人员的巡检情况。

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3.5.2 ADEL数码巡更系统组成

1、数码巡更棒：

全金属铸钢外壳，内置大规模集成电路，容量达256K。由巡更人员手持，用于采集巡检器上的地址信息。

2、地址巡检器：

为不锈钢封装的集成芯片，无需电源，无需连线，安装于巡逻路线上的各个地点和重要设施处，用于存储巡检地址信息。

3、人名钮：

用于存储巡更人员姓名，是其身份的标志。巡检人员每次上班后，先用自己的人名钮在巡更棒中确认，代表开始上班巡检。

4、控制器：

数码巡更棒与电脑之间的通讯连接，用于数据传输。打印控制器可直接连接打印机，打印出巡更报表。

5、数码巡更器管理软件：

进行系统参数、巡更设置、人员调度、用户权限管理，读取巡更数据并进行数据处理，显示巡更人员的工作状态（即正常、迟到、提前、漏检）；并按各种条件（如按地点、按人员、按时间、按计划、

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深圳市通宝莱科技有限公司 按状态）灵活查询得出相应巡更报表

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6、电脑：586以上，100M以上可用硬盘空间。

3.5.3 系统配置 系统主要由感应式巡更器、巡更点、管理电脑、系统软件构成。共设计4个巡更器、1个控制器、10个人名钮、巡更点100个。

3.5.4 ADEL数码巡更系统特点 1) 坚固耐用：巡更棒外壳为全金属铸钢一体化，表面为不锈钢

保护层。

2) 操作简便：巡更棒只需轻碰触巡检点的信息地址钮，即可记

录当时巡检的日期及时间，操作时也不需操作开关及按钮。 3) 安全性好：可防止已获得的数据及信息被破坏或有意改写。 4) 使用方便：无需电脑及软件，也可直接打印出巡逻记录。 5) 无需布线：安装简易，可随时修改巡更地点，无需增加成本。 6) 信息量大：巡棒大容量数据记录，最大80个信息地址，循环

最新近4000条巡逻详细信息。

7) 密封防水：采用全密封设计，内部全部按照军用产品的环氧

树脂密封，防水、防震、防尘、防压、耐高温、防低温。 8) 美国工业标准：巡更采集棒能承受在低温（-25℃）和高温

（+80℃）下正常工作,标准要求是最高的。

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3.6 门禁控制系统

门禁系统主要用于对小区的进出口、住宅楼的出入口、会所、及地下停车场的出入口等公共场所的出入口进行控制，防止有人擅自进入。

我们公司的开发的一卡通门禁系统，采用MIFARE感应式IC卡技术，该系统具有以下特点：

1. 同一张卡片可以使用于多个不同场合，包括：门禁系统、停

车场管理系统、会所消费系统、考勤系统等。

2. 读卡器的感应距离可以按照使用的场合不同进行调整。 3. 卡片采用64位编码，无法复制 4. 卡片不需接触，永无磨损

3.6.1 系统配置 根据小区的具体情况及开发商要求，“丽景小区”的门禁系统设计如下：

? 地下室电梯前室安装门禁，共需14台； ? 在首层大堂单元门入口安装门禁，共需13台；

共设置有门禁机27个，各门禁之间联网操作；所有的门禁机通过数据线相连，形成一个数据网络，并由一块通讯转换卡与计算机连接；整个系统通过一套完整、功能强大的软件统一管理及操作。

3.6.2 系统拓扑 智能门禁管理系统主要由计算机、打印机、门禁控制器、机电一体化锁扣或电磁锁、按钮、非接触式智能IC卡及门禁管理软件等组成。计算机与门禁控制器之间采用RS485总线结构通讯，通讯距离可达1.2KM，单台计算机可管理256个门禁控制器。每个门禁控制器可控制一个门锁。门禁控制器，既可联网运行，又可脱机运行。

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深圳市通宝莱科技有限公司 系统拓扑图如下：

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3.6.3 系统功能 1) 可单机运行

在网络出现故障时，各个卡机可独立控制门禁，其工作参数和门禁资料可通过键盘直接设置，系统可脱机工作。 2) 联网工作

系统联网后，可通过PC机下载卡机的工作参数及权限资料，并可定时读取门禁机资料或实时监控门禁机工作。 3) 门禁控制功能

检查卡片合法性：刷卡后，门禁机判断是否本系统的卡片，以及是否有进入之权限。 4) 时段控制

每台门禁机有8个时段，卡片在不同的时段可有不同的权限，门禁机在时段管制工作状态下，要检查卡片在当前时间是否具有进入的权限。 5) 门禁机的参数

? 开门时间的长短，刷卡时卡号的显示时间。

? 设定开门模式有：纯读卡、读卡并输入密码、紧急开门 ? 设定门禁机处于实时工作还是处于离线工作方式，并设

定实时工作时的通讯等待时间

6) 通讯接口

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具有RS422，RS485及RS232三种接口。 7) 电锁驱动

对于小功耗的电锁（如PGS701B、PGS705、PGS706）门禁机可提供内部驱动电流，对于大功耗的电锁（DA60A），门禁机提供开关信号来控制外部电源驱动的电锁。 8) 外部设备驱动

和电锁驱动一样，门禁机可驱动外部设备的开启，如闭路电视监控、道闸、报警监控传感等相关设备。 9) 门磁感应、报警输出

门禁机可配合门磁感应，监视开门状态，门被非正常开启或正常开启后超过开门时间，卡机产生报警输出。提醒工作人员将门关闭。 10)防破坏监测

门禁机被非法破坏，将触发内部传感，同时产生报警输出。

3.6.4 硬件介绍 门禁控制器是门禁管理系统的核心设备，通过RS-485总线与管

理电脑联网，接收电脑的控制命令，向电脑发送控制点的状态信息；通过两芯电源线连接电磁锁，控制开锁；通过两芯电源线连接室内按钮，可在室内用按钮开启门锁。一个门禁控制器可以控制一个门锁。

门禁控制器内置CPU及存储器，能根据计算机下载的信息，自动判断IC卡的有效性及权限，决定是

CRC-110门禁机

否开锁，并把开锁信息记录下来，因此，门禁控制器具有脱机运行功能。

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深圳市通宝莱科技有限公司 门禁控制器主要技术参数

? 传输距离：1200m ? 读写时间：<0.2S ? 最大记录容量：4000条 ? 数据掉电保存：100年 ? 读写距离：20mm

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3.6.5 软件简述 门禁控制软件是门禁控制系统的核心，它主要完成系统IC卡的管理；门禁控制器参数的下载及开门记录的提取；将IC卡发行信息及开门信息存入数据库并可生成各类报表；系统设置及系统维护功能。

同时，系统支持在线管理及系统设置系统除了可以完成IC卡的发行、挂失、检测、清空、内容更改及查询打印功能外，还可以进行在线管理及系统设置。在线管理即系统可以联机实时监控房门的开启状态并提取开锁记录，可以进行计算机开锁作业；系统设置即可以设置计算机通讯口、部门名称、门锁资料等以及进行系统初始化。

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四、信息管理子系统

4.1 车辆出入与停车管理子系统 5.6停车管理子系统

停车场管理系统是科瑞非接触式IC卡一卡通系统的子系统之一，其目的是为了实现车辆进出停车场的自动化管理，包括收费、判断车牌等。

停车场管理系统之主要功能特点：

①适用多种感应IC卡：Ti/EM/HID/Motorola/Mifare等。感应距离远50mm~1000mm

②具有长期卡/月租卡/临时卡/管理卡等多种收费或不收费管理方式。收费标准由用户设定，电脑自动核算。

③对于临时卡的发放，采用自动出卡机自动发行。

④具有LED中文显示屏：显示时间、收费金额、车位满、卡有效期等。 ⑤具有防砸车功能：只要车辆在道闸下，道闸不会下落，车辆离开后道闸自动下落。

⑥语音提示功能：误操作或非法操作等做出语音提示。 ⑦对讲功能：保证各出入口和管理中心的联络。

⑧图象识别功能：车辆入场时通过摄像机摄取车辆外型、颜色、车牌号等图象。出场时将出口图象和入口图象比较，确保车辆安全。

⑨脱机运行功能：各出入口具有联网功能，保证数据一致性，当网络断开，处于脱机状态时，系统正常运行，网络接通，数据自动恢复。

⑩软件功能强大：基于Windows95/98/NT环境下的中文菜单软件，界面友好，易于操作，多级密码，权限实行分级管理。

a. 系统设置：主要用于维护停车场设备设置管理及基本参数设置 ? 设备管理：停车场设备设置

? 参数设置：停车场名称、编号、停车场类型（多层住宅区、高层商住楼、

工业区写字楼或不分类型）；车辆类型（摩托车、小汽车、中型车、大型

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车等）；内（外）场车辆（两个以上停车场嵌套使用；进出口数量（Max 20）；收费方式（按次收费或按时收费）；收费标准（按日收费或临时停收费标准））

?

? 信息提取：当停车场工作于脱机方式时提车辆信息。 b. 停车场监视

实时车位监视：车位总数，已停车数等

实时图像监视：监视进口、出口图像、对比后放行车辆

c. 报表输出

车场信息、收费信息、通行记录、车辆信息、用户信息、脱机记录

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二、系统组成

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深圳市通宝莱科技有限公司 系统工作流程图 （a） 入口：

入口 北京市丰台区丽景小区智能化系统设计方案

车辆探测器测到有车来 N 是否固定车辆 Y 控制器判断车辆有效期 N 自动发卡或人工发卡 Y 显示请读卡 读卡机读卡 控制器记录信息以备与电脑通信 开启道闸 防砸车装置检测 通行未毕 车辆通过道闸关闭 Y 车辆进场 地址：深圳市滨河大道5020号证券大厦1901号

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深圳市通宝莱科技有限公司 （b） 出口：

出口 北京市丰台区丽景小区智能化系统设计方案

车辆探测器检测到有车来 显示请读卡 是否固定车辆 N 控制器判断车辆有效期 N 值班员收卡收费 Y 读卡机读卡 控制器记录信息 开启道闸 防砸车装置检测 通行未毕 车辆通过道闸关闭 Y 车辆出场 地址：深圳市滨河大道5020号证券大厦1901号

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4.2 背景音乐系统

随着社会的进步，国民经济的发展，工作生活节奏愈来愈快，随之而来都需要有一个轻松，和谐，安全的工作和生活环境。背景音乐及紧急报警广播系统，一方面致力于营造一个舒缓，轻松，幽雅的氛围，另一方面也为工作生活在这一氛围中提供一个安全的技术保证。以往在建筑物中采用这一系统是一种时尚，而今城市都向都市化，国际化发展，愈来愈多的宾馆，商厦，写字楼，高档住宅，学校，社区，厂矿企业，娱乐场所，都在采用这一系统，甚至是必备硬件系统。

我们使用日本TOA产品实现“丽景小区”的背景音乐广播系统。日本TOA是国际的生产公共广播、紧急广播、专业舞台音响、会议和通讯系统、楼宇管理通讯、保安监控等的专业厂商。产品取得了国际ISO9001体系认证。采用该高品质设备，保证了系统的质量。

4.2.1 广播系统方案说明 1. 设计依据：

a) b) c) d)

中国消防规范及有关国家标准。

《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ/16-88） 《广播电视工程建筑设计防火标准》（GYJ33-88） 《广播音响系统安装、调试手册》

2. 设计指标

1) 根据公共广播系统的功能要求，播放背景音乐时是以听音乐的

人意识不到声源的位置，具有刺激性小的使人快感的音质；进行公共广播时，是以听音的人能听到清晰、准确的声音为目标；火灾事故紧急广播时是以听音的人在任何地方都能听到清晰、准确的声音作为设计目标。以上三种工作状况的平均声压级及频响标准如下：

背景音乐声压级=70-85dB，频响宽100-12000Hz;

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公共广播声压级=80-90dB，频响宽100-6000Hz; 火灾事故广播声压级=88-94dB，频响宽100-6000Hz;

2) 扬声器的布距：根据吊顶高度，所选扬声器的扩散角以及人的

闻听高度（1.5米）确定扬声器的分布距离。

3) 在环境噪声较大的公共区域设置的扬声器，当进行消防广播

时，其播放范围内最远点的播放声压级应高于背景噪声

3. 基本功能

a) 该项目之公共广播系统是一个具有国内外先进水平的融背景

音乐及消防报警广播设备于一体的广播系统。

b) 广播系统由广播音源部分，信号处理部分，功率放大部分和扬

声器终端等组成，具有很高的灵活性和可靠性。本系统根据住宅小区的实际需要而采用TOA的各款高质量的全天候室外扬声器。

c) 广播系统主要功能是为大楼提供背景音乐节目、业务信息广

播、特别是通知、找人等紧急业务广播

d) 广播方式可以是人工话筒播音，也可以使用CD机、双卡座等

广播源进行播音。广播源来自激光唱机、录音卡座等。特殊地点实现景观联动。

4.2.2 系统设置 扬声器

? 拟在小区的中心绿化、主要道路公共活动场所设置10个室外防水音箱。

? 地下车库、大堂、电梯前室放置30个吸顶扬声器。 节目源

? 多碟CD唱机一套

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深圳市通宝莱科技有限公司 ? 数字调谐器一套 ? 话筒一套

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4.2.3 系统特点 TOA高质量的专业音源，并且普遍适合交流/直流工作。典型应用包括旅馆，超级市场，办公室，工厂车间。给用户提供一个较广泛范围内供选的音响增强设施，适用于各种场所，背景音乐，调度和紧急广播，模块系统单元允许复杂的优先级，例如二级或更多优先广播，或先进先出式优先广播，模块可以被装成混合机架，或者安装成可以提供带有各种输出功率的全选择式功率放大器。TOA提供诸如多至12路不同输入信号的强合前放，遥控话筒，一个双卡放音机，一个可修理时间发生器，一个监听面板，一个交流电源连接面板，一个电源开关机等周边设备单元，配合完美，安装整齐。

4.3 物业管理子系统

物业管理系统是科瑞IMS2.0智能化管理系统平台下的一个子模块。

小区物业管理中心系统是整个小区的灵魂、神经中枢，主要包括物业管理、住户管理、安防管理、公共设施管理、计费管理等。“丽景小区”小区规模大、户数多，物业管理事务繁多。物业管理信息集成系统可实现“丽景小区”小区智能化子系统信息集成。可以通过统一的网络化信息管理平台向物业管理公司和住户提供信息增值服务和物业管理的物业通知、维修、建议、投诉信息交互。所提供的物业管理信息集成系统达到国际先进水平。

物业管理软件（网络版）采用了Client/Server体系结构，界面由PowerBuilder6.0工具开发，前台用户端可以运行在Windows95、Windows98和WindowsNT上，后台采用大型关系数据库SyBase，运行

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在WindowsNT平台上，突破了以往版本利用Foxpro开发而导致的种种限制条件，大型物业管理公司采用此软件后不再为大量数据查询、维护而烦恼，一切都将轻松完成。

4.3.1 系统说明 本套软件综合了相关软件的优点、对用户需求进行了更为细致、充分的考虑后，推出的7.0版软件,不仅使用起来更为称心，而且完全能满足不同规模、层次的物业管理公司。例如：本套软件在物业收费模块中，允许一个房间最多可以有五个记费表（指水表、电表、煤气表、空调表等），同时也充分考虑了多房间、多用户共用一个记费表的费用计算方法，这样，便极大的方便了物业管理公司使用上的灵活性，同时，精确、可靠的滞纳金计算方法使物业管理公司完全避免了以往收费方法所产生的种种弊端。

本系统设置了不同权限的用户和密码，避免了未被授权用户或授权不充分的用户对数据的更改或查询；同时，本系统可根据客户的要求开启审计功能，对任何一个进入该系统的用户名和时间都记录在案。

对于本软件而言，系统的维护其实就是数据库的维护，无论是网络版的

Sybase Adaptive Server11.5，还是单机的

SQL

Anywhere5.5.03，数据的维护、备份、恢复，都有一套简单易学而又成熟、可靠的方案。

4.3.2 系统功能 1) 租赁经营部

房方资源管理：针对物业管理公司所管理的一切房产，对朝向、面积到房屋类型、种类、权属、使用状态以及内部配备设施进行有效有管理，同时可直接绘制房间结构，工程图，并可接受图片等扫描输入。

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租售管理具预见性：帮物业管理公司对其所管物业的使用状态进行有效管理，可以按租售等方进行分类汇总、统计，还可以根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

全方位的客户档案：帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，可实行单位和私人、常住和暂住以及住户和同住人等多方面的分类管理，还可同时满足派出所的治安管理要求。 2) 物业管理部

装修管理：从申请、审批到完工验收进行全面管理，即保护物业管理资源，也保证物业管理公司合理的收入。

房产维修管理：从物业管理公司自身对房产的维修到为客户提供全面的维修服务，系统提供灵活、方便的管理和统计功能。

投诉违章管理：对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，我们协助对投诉管理人，投诉对像、内容、处理意见和客户对投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。对客户违章进行处罚并记录在案，对其原因及后果进行管理，是对物业资源的一种有效保护。

特别事件管理：消防、治安、环保是优质物业管理不可缺少的部分。对各类突发事件进行有效的分类记录，可在类似事件发生时得到最快最有效的信息。 3) 工程部

工程设备全面管理：对物业管理公司内所有公用设施及自有固定资产进行分类管理，从其采购到更换，对其位置、数量价格、维修保养进行全面管理，让各物业管理公司对其资产状况一目了然。

设备运行记录管理：对各种运行设备随时登记，管理其运行状况。

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深圳市通宝莱科技有限公司 4) 办公室

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工作行划管理：对办公室相关的行政事务进行统筹安排、系统管理。

公司文档管理：系统可随时调用windows下的各类字处理软件，同时可以将在windows状态下的相关文件直接转入系统文档管理模块中，毋须重复输入，并可直接处理图形。 5) 物业收费管理

收费管理灵活：所有收费项目，客户价格类型，各类统计报表均采用客户自定义的方式，可随时增减修改，满足物业公司灵活多变的收费模式。

收款服务全面：支持各类收费项目的任意汇总，并随时可以输出报表，支持不同银行的自动划款，完实现无纸化操作。 6) 系统维护

历史数据：可随时查询以往的相关历史数据。

数据库维护工具箱：提供了对数据库进行条件添加，记录删除，库整理，库恢复，重建索引，格式转化，排序等全面维护的工具，各部门同时提供相应的部门文档管理。 7) 总经理查询

总经理可随时查询各部门情况并可打印出各类统计汇总表。

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五、系统的防雷、接地与供电

5.1 防雷

雷击是一种自然现象，它的巨大能量众所周知，以雷击中心1.5km--2km范围内都可能产生危险高电压，损害线路上的设备。 近年来，随着大量的数据设备和精密仪器应用的范围日益广泛，雷电损害造成的事故有逐年上升的趋势。

“丽景小区”小区智能化系统的防雷要求包括：

1) 防雷接地装置宜与电气设备接地装置和埋地金属管道相连，

当不相连时，两者间的距离不宜小于20M；

2) 系统的防雷接地与安全防护设计应符合现行国家标准《民用

建筑电气设计规范》、〈30MHz——1GHz声音和电缆分配系统〉的规定。

5.2 接地

1. 小信号、大信号、功率源、干扰源等尽量分开接地，地网分开，

或者共用地网时，小信号、计算机等数据信号分别采用单点接地。

2. 接地装置的接地电阻值尽可能小

1) 交流工作接地，接地电阻不应大于4欧姆。 2) 安全保护接地、接地电阻不应大于4欧姆。 3) 直流工作接地，接地电阻不应大于1欧姆。

交流工作接地、安全保护接地、直流工作接地、防雷接地等四种接地，宜共用一组接地装置，接地电阻按其中最小值确定；若防雷接地单独设置时，其余三种接地宜共用一组接地装置，其接地电阻不应大于其中最小值，并应按现行国家标准《建筑防雷设计规范》要求采取防止反击措施。

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3. 各种电源线、信号线、接地汇集线等合理布线，也显得非常重

要。

由于现代建筑的钢筋和全楼的屏蔽网钢筋都在外墙处，雷电流由此处钢筋引到接地装置上，所以外墙处的电流密度大，周围电磁场强。因此，大楼中的电源和通信等的主干线不要布在靠近外墙处，最好设计布在（电缆井）大楼的中心部位。楼内的各种馈线都要穿金属管保护或采用双层屏蔽电缆或同轴电缆。电缆桥架或线槽每隔3～5米用钢筋焊接一次，钢筋与接地引下线或汇集线焊接，金属保护管外保护套应用多点接地。走线架、吊挂铁体、机架（或机壳）、金属通风管道、金属门窗、以及其他金属管线，均应良好接地，并相互妥善连通。

4. 直流接地装置参数

1) 接地电阻值≤1Ω。 2) 零地电位差≤1V。 5. 直流接地汇集排

直流接地汇排一般设计成树干式结线，材料为铜材，其截面积应不于是120平方毫米，也可采用相同电阻值的镀锌扁钢（4×40mm镀锌扁钢）。

控制室的直流接地汇集排设在防静电地板下面，其他房间内的直流接地汇排可设地墙面踢脚板以上（紧靠），涂以与踢脚板相同的颜色的油漆。全部电子设备（服务器、电脑、显示屏等）的信号地经过三孔插座的接地孔接到直流地汇集排上。

5.3 系统供电

系统全部采用中心控制室集中供电方式，以避免各种电源带来的干扰，可视对讲音频及电锁电源、住户报警主机电源及抄表系统电源全部采用后备电源，保证市电断电24小时内正常工作。

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六、系统设计特点

1. 总体规划、分步实施

? 该项目工程大、周期长，设计中我们充分考虑，做到所有的子系

统总体规划、分步实施。

? 管线一次到位，住户可以自由选择是否采用智能家居产品等，以

后升级非常方便。

2. 智能化系统采用统一的管理平台进行管理

? 整个智能化系统采用——IMS智能化管理系统平台进行集中管

理。该系统是一个以计算机及其网络作为核心的智能综合控制系统，可以将楼宇智能化的各个子系统集成到该平台上，实行高效控制和智能管理，最大程度地发挥人力、资源、空间的效能。 ? IMS系统充分体现了智能化系统的高集成度和人性化的设计，可

根据客户的不同需求任意增减可接入的子系统；该平台还提供良好的人机界面，大大降低了智能化系统操作的复杂度。该套系统通过了国家建设部智能化专家组的评审认定，并作为智能小区的推荐使用产品。

? 各系统之间既可以集中控制管理，又可以作为一个独立的系统的

运行。

? 各个系统数据可以通过智能管理平台实现数据共享,如物业管理

系统与“一卡通”系统实现数据共享，只住户欠缴物管费用时，将无法使用“一卡通”系统门禁及停车场等，大大增强物业管理效率。

3. 一卡通技术

? 对门禁、停车场、消费、考勤、巡更等子系统采用“一卡通”技

术，极大地方便了小区内相关人员的管理。

4. 多网融合技术

? 本系统将“一卡通”系统中的RS485、及可视对讲中的RS485等

多种网络融合至IP网，最终实现数据共享。

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七、质量保证与服务承诺

7.1 质量保证体系

我们公司对承接的每一项工程从方案设计、施工、交付验收和服务全过程均参照ISO9001国际质量管理和质量保证标准中的内容进行，确保承接的每一项工程都达到相应的质量标准或技术规范。

迄今为止，我们已成功地为多家智能大厦、住宅小区、银行、证券、工矿企业、电力及邮电系统设计施工了楼宇智能化、办公自动化、远程图像传输系统等。承建系统工程已达五十多个，总施工面积超过600多万平方米。

我们设立专门的客户服务部，提供完善的售后服务，开展技术支持，疑难解答，质量跟踪，客户培训，维修维护等工作，并获得客户的一致好评，在2001年初的客户满意率调查中，数据表明客户满意率达95%以上。

我司丰富的施工经验，以及严格遵循ISO9001国际质量标准，确保了工程质量。

7.2 售后服务承诺 7.2.1 人员培训 为保证本系统的日后的正常运行，我司将免费为开发商或物业管理部门培训一批操作管理及日常维护人员。受培人员参预系统全部调试验收工作，在工地进行现场指导，让受培人员全面了解系统工作原理及操作，能够熟练操作系统，并能处理一些常见的故障。我司对培训合格人员颁发系统上岗证，经培训不合格或未经培训人员，不能成为本系统的操作管理员。

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深圳市通宝莱科技有限公司 培训内容：

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? 各个子系统的工作原理、操作 ? 系统硬件、软件组成及功能特点 ? 一些常规维护及故障处理

7.2.2 维护服务 客户随时电话或书面解答产品使用方面的疑问，必要时派人员到现场服务。更好地保证系统的正常运行，及时解答用户提出的疑问，帮助用户解决技术问题，由工程部专门的工程师受理用户来话，保证用户在使用设备的过程中，及时得到技术上的支援和服务。

7.2.3 维修服务 1. 故障保修时，客户因指定联系人通知我公司或书面通知我公

司；

2. 我公司接通知后24小时派员到现场恢复系统；

3. 系统自开通验收合格之日起，免费保修一年，终身维护； 4. 因设备质量问题引起的故障，我公司免费进行更换； 5. 免费维修期内因人为或自然灾害引起的故障或损坏，我公司仅

收取维修成本费；

6. 免费维修期以外的维修服务仅收取维修成本费。

7.2.4 以下情况不属保修范围 1. 因不正常操作及人为或自然灾害而引起的损坏； 2. 非我公司培训合格人员操作发生的问题；

3. 自行拆卸改换机内任何部分（如：线路、零件）后造成损坏； 4. 非我公司指定的专业技术人员指导安装而引起的故障。

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八、施工组织、计划及管理

8.1 概 述

丽景小区智能化系统工程涉及的子系统比较多，是一个比较庞大的系统工程，工程的成功与否完全取决于负责项目的公司，对于一个大型工程公司，其必须具备以下条件：

☆有一支具有丰富的大型工程施工、工程管理经验的施工队伍。 ☆有强大的财力、技术实力做保障。

☆其技术队伍必须得到设备厂家的直接技术支持。

☆有能力协调大量的材料、设备定货、运输、进货等问题。 我公司不但具备以上条件，而且具有：

☆良好的管理制度，由上到下的、一贯的“零故障”精神。 ☆先进的办公手段。 ☆完善的工程管理工具：

——项目进度管理：MICROSOFT PROJECT，DRAW等先进软件。 ——施工图纸：AUTODESK公司的最先进的电子绘图软件。

在技术方面，有一支有诸多专业技术人员组成的工程队伍来完成施工方案的设计、工期控制、材料计划与质量监督和管理、工程技术问题汇审与方案调整、工程测试和工程验收等各个阶段的预定任务，以保证整个项目工程优质、可靠，达到各项技术指标。

8.2 工程施工管理

弱电工程安装施工项目管理是施工单位工作的重要环节。按照ISO9001的工程质量规范要求，包括很多方面，其中较为突出的是施工管理、技术管理和质量管理。工程施工是一种综合性很强的管理工作，关键在于它的协调和组织的作用，也包含其他专业的管理内容，其主要内容如下：

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8.3 工期进度管理

施工进度管理决定着整个施工人员的组织，设备的供应，以及弱电工程与土建工程、装修工程的配合时机，通常必须通过建立工程进度表的方式不断检查和管理。弱电施工进度表的是建立在施工顺序的基础上，施工顺序主要包括以下几个阶段，即：施工安装图设计（深化二次设计）、管线施工、设备（进货）验收、设备安装、调试、初开通各子系统的验收等等。

8.4 施工界面管理

施工界面管理的中心内容是弱电系统工程施工、机电设备安装工程施工和装修工程施工在其工程施工内容界面上的划分和协调，尤其是智能建筑物管理系统与机电设备和独立子系统的接口界面很多，主要有高压配电柜接口界面、低压配电柜接口界面、电梯运行监控接口界面、弱电系统的网络协议界面等，及时解决各工程在施工过程中的各种矛盾，调节施工中各个薄弱环节。一般通过每旬或每月的工程调度会的方式来进行管理，建立文件报告制度，一切以书面方式进行记录、修改、协调措施等。

8.5 施工的组织管理

合理安排整个弱电系统施工期间的工程管理人员、技术人员、安装工人和调试工程师的人数和这些人员进场的时间，避免造成不必要的劳动力浪费，增加人工成本。这种管理需要与施工进度管理密切结合，分阶段组织强有力的施工队伍，保质保量地按时完成这个阶段的施工任务。

8.6 工程技术管理

工程技术管理贯穿整个工程施工的全过程，执行和贯彻国家、行业的技术标准和规范，严格按照弱电系统工程设计的要求，在提供设备、线材规格、安装要求、对线记录、调试工艺、验收标准等一系列方面进行技术监督和行之有效的管理。

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8.7 技术标准和规范管理

在弱电系统工程中所涉及到的国家或待业标准和规范很多，例如火灾报警系统、保安系统、闭路电视监控系统、有线电视系统、通信系统、室内布线、监控中心、综合布线系统等。

因此，要在系统设计、设备提供和安装等环节上认真检查，对照有关的标准和规范，使整个管理处于受控状态。

8.8 安装工艺管理

弱电系统工程是一个技术性、工艺性都很强的工作，要做好整个弱电工程的技术管理，主要要抓住各个施工阶段安装设备的技术条件和安装工艺的技术要求。现场工程技术人员要严格把关，凡是遇到与规范和设计文件不相符的情况或施工过程中做了现场修改的内容都要记录在案，为最后的系统整体调试和开通，建立技术管理档案和数据。

8.9 技术文件管理

弱电系统工程的技术文件是工程各阶段实施的共同依据。这些文件主要包括各弱电子系统的施工图纸、设计说明、以及相关的技术标准、产品说明书、各系统的调试大纲、验收规范、弱电集成系统的功能要求及验收的标准等，这些技术文件都要进行系统的科学管理，为了能够给工程管理人员提供完整、正确的上述技术文件，因此必须建立技术文件收发、复制、修改、审批归案、保管、借用和保密等一系列的规则制度，实施有效科学的管理。

设计图纸虽然经过图纸会审，但在施工过程中，仍有可能发现设计图纸上的差错或与实际情况不符的地方；或者由于施工条件、材料的规格、品种、质量不能完全满足设计要求，需要进行修改设计或代换材料；或者在使用功能上有某些变动，设计标准上有所提高或降低以及职工提出合理化建议，需要补充或修改设计图纸时，就必须进行工程变更。

工程变更会带来一系列的问题，如返工损失、停工窝工、材料准备、

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