裕邦方舟城项目可行性研究报告

裕邦·方舟城项目（一期）

可行性研究报告

南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司

二00八年一月

裕邦·方舟城项目（一期）可行性研究报告

目 录

1、项目背景 ..................................................................................................................................... 3

1.1项目名称 ............................................................................................................................. 3 1.2项目建设地址 ..................................................................................................................... 3 1.3房地产开发有限公司 ......................................................................................................... 3 1.4项目法人概况 ..................................................................................................................... 3 1.5企业概况 ............................................................................................................................. 4

1.5.1企业背景 .................................................................................................................. 4 1.5.2企业现状 .................................................................................................................. 4 1.6项目建设规模和内容 ......................................................................................................... 5

1.6.1项目地址 .................................................................................................................. 5 1.6.2项目的规划设计指标 .............................................................................................. 5 1.7项目研究依据 ..................................................................................................................... 5 2、项目投资区域环境与区域市场需求研究 ................................................................................. 6

2.1项目投资区域概况 ............................................................................................................. 6 2.2项目区域市场需求分析 ..................................................................................................... 7 2.3项目定位分析 ..................................................................................................................... 8

2.3.1项目周边环境分析 .................................................................................................. 8 2.3.2项目定位 .................................................................................................................. 8 2.4产品定位 ............................................................................................................................. 9

2.4.1产品价值优势分析 .................................................................................................. 9 2.4.2产品户型定位 .......................................................................................................... 9 2.5价格定位 ........................................................................................................................... 10 2.6客户定位 ........................................................................................................................... 11 2.7综述 ................................................................................................................................... 11 3、建设条件 ................................................................................................................................... 11

3.1投资环境及建设条件 ....................................................................................................... 11

3.1.1气象条件 ................................................................................................................ 11 3.1.2地质水文条件 ........................................................................................................ 12 3.1.3抗震设防 ................................................................................................................ 12 3.1.4设计条件 ................................................................................................................ 12

4、项目建设规划方案 ................................................................................................................... 13

4.1规划建设原则 ................................................................................................................... 13 4.2建设内容及标准 ............................................................................................................... 13

4.2.1建设内容 ................................................................................................................ 13 4.2.2建设标准 ................................................................................................................ 14

5、环境保护 ................................................................................................................................... 14

5.1环境保护 ........................................................................................................................... 14 5.2绿化 ................................................................................................................................... 14 6、项目组织管理及实施进度 ....................................................................................................... 14

6.1项目组织管理 ................................................................................................................... 14 6.2项目实施进度 ................................................................................................................... 15 7、投资估算与经济效益测算 ....................................................................................................... 15

7.1估算依据 ........................................................................................................................... 15

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7.2投资估算 ........................................................................................................................... 16 7.3资金来源 ........................................................................................................................... 17 8、销售及经营收入测定及利润测算 ........................................................................................... 18

8.1各类物业销售收入估算 ................................................................................................... 18

8.1.1销售收入估算 ........................................................................................................ 18 8.1.2销售税金及附加估算 ............................................................................................ 18 8.1.3销售费用 ................................................................................................................ 18 8.2项目销售回款计算 ........................................................................................................... 19 8.3资金来源与运用分析 ....................................................................................................... 19 8.4销售利润 ........................................................................................................................... 19 9、财务与敏感性分析 ................................................................................................................... 20

9.1赢利能力分析 ................................................................................................................... 20 9.2项目不确定性分析 ........................................................................................................... 20

9.2.1项目盈亏平衡分析 ................................................................................................ 20 9.2.2项目敏感性分析 .................................................................................................... 21 9.3 社会效益和影响分析 ...................................................................................................... 21 10、可行性研究结论与建议 ......................................................................................................... 22

10.1 拟建方案的结论意见 .................................................................................................... 22 10.2 项目主要问题的解决办法和建议 ................................................................................ 23 10.3 项目风险及防范建议 .................................................................................................... 23

10.3.1 项目风险 ............................................................................................................. 23 10.3.2 防范建议 ............................................................................................................. 24

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1、项目背景

1.1项目名称

裕邦·方舟城项目

1.2项目建设地址

南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角

1.3房地产开发有限公司

南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司

1.4项目法人概况

名称：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司 住所：南阳市方城县城关镇潘庄 法定代表人：陶杰 注册资本：1016万元 企业类型：有限责任公司

经营范围：在合法取得土地使用权范围内进行房地产开发 联系电话：0377-67256696 邮编：473200

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1.5企业概况 1.5.1企业背景

南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司是深圳市裕邦佳杰房地产发展有限公司董事长陶杰先生进驻河南地产界新注册的一家全资控股的子公司，陶杰先生系全国著名餐饮连锁企业——深圳市周一品小肥羊餐饮连锁有限公司总经理。该企业自1996年成立以来，凭借成熟的经营理念、先进的管理模式和强大的技术研发力量，目前周一品小肥羊已经在兰州、深圳、上海、南京、广州等大中型城市开设220余家连锁店，总资产达5亿元人民币，企业多次获得“消费者信赖企业”奖，并于2000年通过国际ISO9001—2000认证。在河南项目的前期规划、工程施工以及后期市场营销中，南阳裕邦佳合地产从深圳裕邦佳杰公司抽调了大批资深的工程管理和市场营销人员。

1.5.2企业现状

南阳市裕邦佳合地产开发有限公司，是经河南省工商局审核，南阳市工商局备案，方城县工商局注册，南阳市建委批准成立，主要从事房地产开发的有限责任公司，公司现有职工人数86人，其中专业技术人员35人。公司下设总经理办公室、销售部、财务部、工程技术部、项目部、开发部等部门管理公司、开展各项事务。公司实力雄厚，队伍精干，机构健全，奉守“务实高效、开拓创新、精益求精”的企业精神，追求“设计一流”、“服务一流”，坚持“社会效益第一”。

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? 入户花园，将自然引入家。

? 所有户型南北通透，保证通风和采光。

? 房间各个功能区做到动静分区、主次分区、净浊分区、干湿分区。

? 生活阳台和观景阳台的双阳台设计。 ? 赠送大面积的阳台、露台。

? 在户型配比方面，项目以投资和居家性价比很高的三房和两房为主，辅以四房和复式，以满足当地高层次的客户群体。看表2-2。

表2-2 一期户型配比表

户型 两房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 总计 套数 92 129 55 36 312 比例（%） 29.5 41.3 17.6 11.5 100 2.5价格定位

通过对当地房地产市场调查，目前，当地房价均价在1400元/㎡，而本产品具有多重优势，根据“优质优价”策略，结合市场比较法和成本计算法两种价格计算方式，项目一期住宅销售单价为1700元/㎡；商业部分按照目前片区商业价值7000元/㎡的单价进行计算。

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2.6客户定位

根据项目调研以及产品定位、价格定位分析，项目目标客户必将是方城中高端层次的消费群体，将本项目客户定位如下： ? 机关公务员； ? 企业中高级白领阶层； ? 私营个体户； ? 投资者；

? 其他，如在外工作的而想在家乡安家的人。

2.7综述

从以上分析，我们可以清晰的看见，项目在未来三年里所面对的是一个充满机遇的市场环境，而项目自身的硬件和软件条件又有着十分优越的条件，项目的开发和销售将成为片区房地产市场未来两年的关注焦点。

3、建设条件

3.1投资环境及建设条件 3.1.1气象条件

方城县位于亚热带和南暖温带的分界线上，冷暖适中，雨量适宜，四季分明，无霜期长，光照充足。

基本风压：0.35KN/㎡

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基本雪压：0.3KN/㎡

年主导风向：冬季东北风，夏季西南风 极端最高气温：41.3℃ 极端最低气温：——17.8℃ 平均年降雨量：798.2㎜ 年平均相对湿度：71% 冻土深度：120㎜

3.1.2地质水文条件

项目地貌形态单一，场地标高150.71米（绝对标高），地势平坦，交通便利。地下水位深4.6米,水位层深1.3米,地下水源丰富。地质结构稳定，地质及水文条件优势，适于进行大型建筑。

3.1.3抗震设防

该地区地质结构稳定，根据现行的“中国地震烈度区划图（1999）”，本区的地震烈度为6度，要求防震设计按三级抗震设防。

3.1.4设计条件

? 建设用地。项目建设用地可足额保证，该场地原有房屋、设施和生产设备已经全部拆迁完毕。

? 动力、供水、通讯。方城县电力资源丰富，有110kv变电站，设计高压线路引入即可保证满负荷供电。该区域地下水丰富，水质良好，适合饮用，并有自来水主管道由张骞大道地下通

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过，可保证其生活用水及消防用水。方城县通讯条件良好，中国网通、中国铁通程控电话和中国移动、中国联通移动电话覆盖全境。

? 交通条件。该区位距豫01线公路不到500米，距豫50线（方城至南召）不到1公里，北距许平南高速公路入口2.5公里，南距南阳机场50公里，西距焦枝铁路25公路。可以说交通网络十分发达。

? 政府重视支持。裕邦·方舟城项目是方城县政府招商引资的、列为2007年的重点项目，得到县委政府采取优惠政策并给予大力支持。

4、项目建设规划方案

4.1规划建设原则

裕邦·方舟城项目，按照城区规划和布局，由深圳大学设计院规划设计，裕邦·方舟城是方城目前首座集四星级大酒店、旺区商业、高尚住宅、休闲公园为一体的大型国际复合建筑群。（见附图）

4.2建设内容及标准 4.2.1建设内容

项目分为8栋多层（7层，高24米），5栋小高层（12层，高38米），1栋中高层（16层，高50米），1栋高层（26层，高99.6米），

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其中多层、小高层和中高层为商住性质，高层为四星级酒店，其中一期3栋多层，2栋小高层，1栋中高层。

4.2.2建设标准

总体优良，争取南阳市乃至河南省的精品工程。

5、环境保护

5.1环境保护

裕邦·方舟城商住小区住宅、酒店、商铺各为一体，动静分区；小区采用统一的油烟排放系统，做到互不干扰，无噪音、无污染、无废气废渣排放；生活垃圾等废弃物都会能得到及时清理。

5.2绿化

本项目采用“三重绿化”设计，绿化率达40%，即改造后的汉坝公园、花园式小区到入户花园再进到家门，让我们时刻与自然相伴，这一个特色在方城纯属罕见。小区内路面全部硬化，更显小区整洁、干净。

6、项目组织管理及实施进度

6.1项目组织管理

公司成立项目筹建领导小组，并设有销售部、财务部、工程技术

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/5mtx.html