商业地产销售说辞范本
更新时间:2023-12-08 15:06:01 阅读量: 教育文库 文档下载
商业销售统一说辞
××商业销售统一说辞
一、 公司简介
四川××实业集团有限公司成立于1995年,是一家涉足房地产、工业、商贸、运输和医疗等领域的多元化民营企业,有分布于绵阳、成都等地的子公司30余家,公司在经营活动中一贯坚持“以人为本、诚信敬业”的经营理念和“发展实业、造福社会”的经营宗旨。先后在成都开发了××花园、××大厦、沙河新城、清江雅居等一系列项目,都获得一致好评,其中沙河新城就被评为群众十大喜爱楼盘之一。 二、 项目的基本概况
(一)、商业的基本情况 1、商业的位置
××的商业位于××市成华区府青路二段18号,是一栋共4层的商业建筑,前临府青路二段主要交通干道,右面是沙河新城小区的主出入口,左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口,有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
2、商业的氛围
西有李家沱的商圈,北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场,南有刃具厂宿舍综合市场,特别是以李家沱的商业氛围最为成熟,而××的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。因此,有其浓郁的商业氛围。
3、商业的基本指标
商业建筑面积:8000平方米;
层数:4层;总高为 米,一楼层高 米,2、3、4层为 米。 一层建筑面积1700平方米
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二层建筑面积1700平方米, 三层建筑面积1400平方米, 四层建筑面积1400平方米。
地下一层设停车场,面积 平方米,设备区面积 平方米。 4、项目配套设施: 地下停车位:50个
前面的花园广场:1000多平方米 电梯:2部
(二)、周边配套情况 (1)、交通状况
1、7路:理工学院——文化宫 2、15路:富森美家居——文化宫 3、45路:双楠小区——青龙场中心站 4、1路:八一家具城——青龙场中心站 5、113路:金沙车站——十里店 6、49路:青龙场公交站——石羊中心站 7、412路:十陵公交站——火车北站 (2)周边居住小区 1、沙河新城 2、机床厂宿舍 3、工研所宿舍 4、刃具厂宿舍 5、蓝水湾
(三)、市政配套情况
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公园:三洞桥公园、活水公园、游乐园
学校:电子科大、成大附中、××市金牛区树培小学、府青路小学、成量学校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学
医院:××市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、××成量集团公司医院、四川石油管理局成都医院
市场:华联商厦、高笋塘荣华建材市场、××512建材市场、红旗连锁、互惠超市、家佳乐超市
银行:工商银行八里庄分理处、××商业银行、××市农村信用社、招商银行
加油站:府青路加油站、行政加油站、平安加油站
综上所述“××”周边公交汽车线路多达20余条,覆盖了市中心,火车北站及各长途汽车站,交通非常便利,利于各客户出行,解决了客户在购房中最担心的交通不便的问题,周边配套设施完善,学校、医院、菜市场、商场、银行、加油站应有尽有,再加上小区内4层的休闲会所,衣、食、住、行相当方便。
(四)周边的商业情况分析 1、李家沱商圈
李家沱本来就是一个成熟的社区,商业也是随着人口的增多,消费人群的大量聚集,从而发展起来的。就目前是以万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业为代表。
名称 经营业态 经营状况 备注 主要是以服装、药成熟的地段,另有有独立的商业会万科商业 房、房屋中介、餐金色家园业主们所 第 3 页 共 10 页
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饮、汽车美容、 的强大消费群为娱乐行业等 后盾,经营状况良好 主要是以服装、药与万科商业的相由于是社区的底房、房屋中介、银邻,经营状况良好 商,所以在经营业阳光嘉园商业 行、超市、茶楼等 态在有所限制,不能做餐饮。 主要是餐饮、茶楼有品牌餐饮为后 沙河风情商业 汽车美容等为主 2、××商业周边的商业情况 名称 经营业态 经营状况 备注 是专业的综合性市场,但正面临拆迁 盾,经营状况良好 主要是建材装饰为良好 512建材市场 主 主要是百货、小五目前沙河新城商业是社区底商,无法金、房屋中介、美没有形成,经营状做餐饮,并与沙河机床厂宿舍商业 容美发、奶屋、干况良好 洗店、茶楼等 新城商业在位置上是最近的,有相似之处 处于销售阶段 处于销售阶段 目前正处于销售阶段,由于512建材蓝水湾商业广场 市场正面临拆迁,蓝水湾就应有相当第 4 页 共 10 页
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一部分做建材的业态存在 综上所述,机床厂宿舍商业是与××商业在位置上是最近的,沙河新城商业的经营业态应主要为服装、药房、汽车美容养护、超市、建材五金、高档茶楼、高档美容美发、银行等业态为主,并可以参照阳光嘉园商业的业态,就五大社区的消费能力,其经营状况、前景应是很好的。 三、 周边环境
大环境
××的社区商业周边的大的商业圈:西有李家沱的商业,北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场,南有刃具厂宿舍综合市场,特别是李家沱的商业氛围最为成熟,沙河新城的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。因此,这儿有浓郁的商业氛围。
小环境
××、蓝水湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区,近在咫尺,目前本项目的商业没有形成之前,就是只有机床厂宿舍下面的社区商业,从经营状况来看,可谓“火爆”,其经营形态主要为百货、小五金、房屋中介、美容美发、奶屋、干洗店、茶楼等。另有好又多府河店、沃尔玛SM店等超市的公共交通车从沙河新城小区经过,说明了小区附近充足的购买力,也说明了小区附近没有形成一个自己的商圈,让这一购买力无法施展。 四、 市场竞争
目前该项目在市场销售面临的竞争对手主要有以下几个:
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名称 面积 售租价 公摊 物管 付款方式 销售情况 2.540㎡(3.5万科商业 ×6) 90-100元14% /㎡ ㎡ 60-80元/一次性,㎡ 元/ 售完 在售的50阳光嘉园 ㎡(3×商业 14.5) 格还在调㎡(据称价13000元/17% /㎡ 2元按揭,提供5成7年(无优惠) 整) 售完 在售的是沙河风情 五层商业商业 (800㎡) 一次性1.8蓝水湾商业 90㎡(6×15) 均价1200015% 元/㎡ ㎡ (优惠4%) 万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业基本已售完,这说明市场的需求是乐观的。最为直接的竞争对手就是蓝水湾商业,目前蓝水湾商业正在进行促销活动,销售形势有所改观。 五、 产品优劣势分析
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4200-550020% 元/㎡ 3元 /㎡ 售完 (优惠5%),按揭 元/商业销售统一说辞
该项目单个商铺的面积主要在100㎡以上,并且在经营业态上有所限制(除餐饮、娱乐行业以外)。所以在市场竞争中有其优劣势。 优势:
1、优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。 2、大开间、大进深,利于分割,经营方式灵活多样。
3、宣传优势。在××前期住宅销售时,就已经明确了是一个商业会所,可谓是深得小区业主的心。
4、主要的客户购买群包括:××小区的业主、看好该地段的投资者(含外地)、面临拆迁512建材市场的生意人及自己做生意的人群等。 5、配套成熟,有充足的地下、地面停车位。 劣势:
1、面积太大,总价过高,从而使其客户群减少,相对单一。 2、在经营业态在有所限制,除餐饮、娱乐行业以外。
3、面临蓝水湾商业广场的压力,单价要低2000元/㎡左右。而现在正在进行促销活动。 六、 卖点归纳
1、地段、交通、人气优势
××商业处于一、二环之间,位于××市东北方。该项目前临府青路二段主要交通干道,右面是××新城小区的主出入口,左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口,本项目既有多条公交线路通过,又有沙河新城、蓝水湾、浅水半湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区常住人口的消费,所以有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的、稳定的消费人群。
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2、升值潜力大
××新城的住宅项目从2003年开盘以来已经增值了1000-2000元/㎡左右,项目的商业配套很不完善,目前临街的商业铺面数量很少,更能体现出其价值性和稀缺性,升值空间巨大。
3、投资回报率高
本小区的商业临府青路,在沙河新城正大门的右侧,而该商业处与刃具厂等四个传统社区的中心,周边有蓝水湾,即将开发成形的浅水半岛,机床厂、工研所宿舍,刃具厂都有很大的消费能里,而目前本区域内没有一个能呈现规模的商业,所以沙河社区商业的投资回报率将高于普通水平。
4、低风险
这是由于××新城楼盘所处的成熟区域,已有一段时期的附近客源积累:随着沙河新城,蓝水湾、浅水半岛全面入住,以及附近厂矿宿舍的大量常住人口,将涌现了巨大的商机,而面积只占整个区域很小部分比例的社区商铺,在经营风险上就很小了。
5、经营灵活性
针对本区域内巨大的人口数量,××新城极其有限的商业将成为近期内该区域唯一的两点,随着人们生活水平的提高,需求变的多元化,该区域内的商业极其匮乏,适合多种商业业态。 6、供求性
从市场现状看,中小投资者异军突起,对社区商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家,由此带动了小型社区商铺需求量。如万科、阳光嘉园的社区商铺都是供不应求的。
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七、 答客户问
1、商业单个铺面的大小?
答:40-100㎡,二层是500㎡以上。 2、商业是否有公摊,是多少? 答:有,15%
3、车位有多少,分布在哪些地方? 答:有50个,主要是在地下。 4、商业的价格是多少?
答:一层均价为13000元/㎡,二层均价为8000元/㎡,二层均价为6000元/㎡。
5、是否对经营业态有限制,限制哪些? 答:有,除餐饮、娱乐行业以外。 6、以后的物管费是多少,管理哪些内容? 答:暂未定
7、能否办理户口?怎样办?
答:可以的,见成都市关于户口的有关规定 8、办理产权和国土证的程序,如何收费? 答:
9、能否按揭?首付几成?如何按揭?需要哪些资料及费用?
答:可以的,首付为五成,十年按揭,资料以银行所提供的资料为准。 10、商铺内的电力情况? 答:商业用电的标准,
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11、买商业的是否可以使用地下室的车位? 答:可以。
12、地下室是否有库房? 答:没有。
13、商业的层高为多少,开间,进深各为多少?
答:一层层高为 m,二层层高为 m,三层层高为 m,开间为6.6m,进深为14.4m。
14、土地年限有多少年? 答:40年
15、如何计算投资回报率?
答:最为简易的算法:计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价 16、该项目周边的租价是多少? 答:50――80元/㎡ 17、能否通天然气? 答:不通
18、有没有电(货)梯?有几部?能否直下地下停车场? 答:有两部电梯,没有货梯,可以下地下室。
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