基于GIS的房地产估价系统的研究

基于GIS的房地产估价系统的研究

基于GIS的房地产估价系统的研究*

王森林1,朱大明1,童春芽1,赵美芳2

(1·昆明理工大学国土资源工程学院,云南昆明 650093; 2·昆明理工大学管理与经济学院,云南昆明 650093)

摘要:随着房地产行业的不断发展,房地产估价业务量日趋增多,估价标的覆盖范围更加广泛,估价的难度、复杂度也越来越大。

从房地产估价作业的特点出发,深入研究了在地理信息系统(GIS)支持下的房地产估价系统的构建,并重点探讨了通过VB6. 0+

MapX5. 0+SQL Server2000实现系统设计的方法。这种系统可高效率、高质量地整合估价信息资源,为房地产估价提供全新的估价

技术和手段。

关键词:房地产估价;估价系统;GIS;MapX5. 0

中图分类号:P 208; P 209 文献标识码: A 文章编号:1007-9394(2006)01-0016-03 Research on the System ofRealEstate Appraisal based on GIS

WANG Sen-lin1, ZHU Da-ming1, TONG Chun-ya1, ZHAOMei-fang2

(1. Faculty ofLandResourceEngineering, Kunming University ofScience andTechnology, Kunming Yunnan650093, China;2. Faculty of

Management andEconomy, Kunming University ofScience andTechnology, Kunming Yunnan650093, China)

Abstract:W ith the increasing developmentof real estate industry, the portfolio of real estate appraisal is aggrandi-

zing and the appraisal objects aremore extensive and the appraisal ismore and more difficult and intricate. This paper

researched into the system of real estate appraisal based on Geographical Information System (GIS) according to the

characters of real estate appraisa.l It also probed into the realization of real estate appraisal byVB6. 0, MapX5. 0 and

SQL Server2000, whichwillmake use of information sources efficiently and provide a new technique andmeans for real

estate appraisa.l

Key words:real estate appraisa;l appraisal system; GIS; MapX5. 0

0 引言

当前,中国的房地产估价作业主要还是以手工为主,大大滞

后于房地产业发展的要求,其突出问题主要表现在: 1)手工操

作高成本低效率,估价作业不够规范,信息传播不畅,资源共享

程度低; 2)人为因素介入过多,估价的客观性、公正性很大程度

上取决于估价师的职业道德; 3)信息收集手段较落后,数据零

散而缺乏系统性; 4)数据和信息的管理、分析和处理能力差,不

能充分利用已有的信息资源等等。这些方面严重削弱了估价的

科学性、公正性和规范性,阻碍了房地产估价业的高效、良性发

展。在房地产估价工作整个过程中都需要收集大量的数据和信

息,无论采用哪种估价方法都必须处理、分析和比较这些数据和

信息,而其中大部分数据和信息都具有空间性和时效性。以房

地产估价中最重要、最常用的市场比较法为例,运用市场比较法

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的关键在于收集尽可能充裕的可比交易实例然后进行差异修

正,一般至少10个,其中至少有3个与待估物业有较高的相关

性和可替代性,包括处于同一市场供需圈内,区域特性和个别条

件要相近,参照实例的交易时间要和待估物业的评估基准日尽

可能接近,一般最多不能超过2年等,这就要求估价师对物业的

坐落、位置;各种基础配套设施的分布,各种公共服务设施的分

布,城市人口的密度、分布,以及待估物业周围的环境状况要较

为熟悉。同时对于建筑物的设计风格、内部结构功能设计、装修

状况等都有大量的数码图片、建筑平面图等。如何把握、处理和

分析这些庞大的、带有空间和时间属性的数据和信息是估价师

在估价中的难点。本文从房地产估价作业的特点出发,深入研

究了在地理信息系统(GIS)支持下的估价系统的构建。并利用

MapX5. 0组件,通过VB6. 0+MapX5. 0+SQL Server 2000来实

现系统设计。

1 GIS技术辅助房地产估价功能分析

地理信息系统(GIS)技术的突出优势就在于其强大的空间

数据、属性数据处理能力及可视化能力;能实现空间信息和属性信息的集成管理;不仅能查询、检索数据,而且还可以根据需要

建立一个应用分析模式进行各种分析、处理、评价和支持决策。

利用GIS的数据管理、空间查询、空间分析、可视化等技术

手段实现辅助房地产估价,具体可以从以下几方面来分析:

1)房地产估价信息的管理。利用GIS对房地产评估信息进

行管理,可以实现空间图形信息与属性信息的一体化管理,建立

空间与属性的有机联系,实现房地产估价过程中的信息支持和

可视化表达。GIS可以有效地组织和管理房地产评估过程中涉

及到大量统计、经济、规划、建筑、土地等实地调查和统计分析信

息,解决估价信息种类多、数量大、来源广、且格式不统一带来的

问题。

2)房地产估价信息的查询。①按图形查询,可在地图上按

任意范围,如任意开窗、任意多边形或点、线、面缓冲区等查询。

例如:查询显示距离待估房地产3 km范围内的所有历史评估房

地产或成交实例的位置,并能查阅其文字信息、估价报告、图片、

录像等;查询某条道路两侧100 m范围内的所有历史评估房地

产或交易实例位置;②按属性查询,可按数据库中的估价时点、

物业类别、估价师等字段名查询。③综合查询,按图形条件和属

性条件进行查询。以上3种查询方式都会在查询结束时将查询

结果用图形和属性数据方式表现出来。

3)房地产估价信息的分析。GIS的空间分析功能如缓冲区

分析、叠加分析、路径分析等均可用于房地产评估。例如利用

GIS的点、线、面缓冲区分析,获得某房地产某一范围内的周边

信息,如商业、学校、银行、交通等服务配套信息,充分利用房地

产数据的空间特性,根据其对估价过程及结果的影响辅助估价

师进行分析;再如分析某项目(如地铁线路的规划)对周围房地

产价格的影响,根据不同的影响范围产生不同的缓冲区,通过分

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析缓冲区内的价格变化情况,检验对房地产价格的影响程度。

并可与周围的地形图、地籍图、总体规划图、道路红线图、规划的

道路图等专题图进行叠加分析,直观地显示出该房屋周围的交

通、规划、道路等条件情况。此外,在建好各种数据库后通过空

间叠加、提取等空间分析手段可制作各种专题图,每一项影响房

地产价格的因素都可作为一个专题图层来管理。如估价房地产

的分布图、价格分布图、估价时间分布图等。

4)可视化性能。GIS平台可以有效地实现空间信息的可视

化,并与属性信息紧密联系,同时还可以利用专题图将属性信息

直观地表现出来,达到二维或三维的可视化表达。如以城市基

准地价为第三维实现地价三维表现。以专题图形式达到各种可

视化的统计分析等等。

5)撰写估价报告。利用GIS中的属性信息和空间地理位置

信息进行空间查询与空间分析可以自动生成估价报告中的区位

描述,并快速成文,同时自动生成估价报告所需的附图(房地产

位置图等)。在此基础上,估价师再对估价过程和结果进行修

正,并自动生成估价报告。

6)房地产咨询服务。一般来说,房地产估价机构除了从事

房地产价格鉴定服务外,都会凭借其专业知识从事房地产投资

顾问等相关业务,如果凭借基于GIS技术来提高房地产估价企

业的投资顾问能力,将会起到十分好的效果。

7)网上估价服务业务。建立基于GIS平台的网上房地产估

价服务系统。一方面,可以通过网站宣传获取估价业务,发布各

种信息,例如已评估项目、在评估项目进度及房地产投资相关信

息等。并通过GIS专业技术来展现公司的技术实力,赢得客户

的青睐;另一方面,可以通过网站进行居住房地产概略估价。

2 GIS支持下的房地产估价系统设计

2·1 功能模块设计

房地产估价是一项知识型、专业型、信息密集型的工作,这

种工作不是通过简单公式的计算和逻辑的推理就能完成的,而

需要具有一定房地产估价知识和经验的房地产估价专家参与完

成。因此,从总体来说,建立房地产估价信息系统应达到的目标

是:一方面,房地产估价信息系统必须是一个面向房地产估价师

的决策支持系统,能够把模型库和数据库结合起来辅助估价师

完成估价工作,并最大限度地降低估价师的主观意测性,保证估

价过程和结果的公正合理;另一方面,房地产估价信息系统要能

保证房地产估价师的能动参与和决策,即从估价开始到估价结

果最终确定的整个估价过程中,估价师都控制和参与其中,而估

价系统提供的仅是供估价师选择的“满意解”而非“最优解”,同

时又要提供足够的信息帮助估价师做出判断和决策。房地产估

价系统的功能模块设计如图1所示。

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图1 房地产估价系统的功能模块结构

Fig. 1 Functionalmodule structure of real estate appraisal system

2·2 数据库设计

2·2·1 空间数据库设计

对于房地产估价系统,需要一幅城区地籍图或房产图(若

没有,则可以用城区地形图或行政区划图代替)作为工作底图。

由于条件限制,本文系统中的工作底图是采用1∶1·6万的主城

区扫描地图。并在MapInfo Professional 7·0中对其进行配准和

数字化。通过数据分层、属性编码和空间索引设计,建立空间数

据库。房地产估价系统的空间数据分层和图元对象如图2所

示。

2·2·2 属性数据库设计

本系统的属性数据采用MapX内置属性表和外部关系型数

据库SQL Server2000两种方式存储管理。分述如下:

1)环境景观类、社会服务设施类、商业服务类、交通道路类

等这些数据对象的属性数据只需采用MapX内置属性表进行存

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图2 空间数据分层和图元对象

Fig. 2 Spatial data hierarchy and primitive object 2)单位信息、估价师信息、一般因素、修正系数和系数说明

数据、估价参数等等与空间位置没有直接关系的属性数据仅采

用外部关系型数据库SQL Server2000来存储管理。

3)评估实例资料,如市场交易实例、市场楼盘信息、市场租

金信息等;土地级别与基准地价数据包括住宅、商业、工业、综合

用地级别与基准地价数据等。这些数据不仅与空间对象位置密

切相关,而且属性数据具有信息量大、变动性大、现势性强等特

点,因而这些空间对象的属性数据采用MapX内置属性表和外

部关系型数据库SQL Server 2000两种方式共同存储管理。其

中,除了少量数据(如空间对象的名称、等级、地址等)采用

MapX内置属性表存储外,其他大部分属性数据采用外部关系

型数据库SQL Server2000来存储管理。如前所述,在MapX中

每个图层都包含与之对应的内置属性数据表文件,即属性数据

表结构文件(*·TAB)和属性数据文件(*·DAT)。本系统的内

置属性表的设计在MapInfo7·0平台上进行,首先建立图层,建

立属性数据表结构即设计该图层对象的属性字段,然后添加相

应的纪录。

2·2·3 空间数据库与属性数据库的关联

对于内置属性数据,利用图元标示码ID号,将空间数据和

属性数据形成关联,实现数据与地图图元的对应关系。关联将

两种数据模型连成一体,可以方便地从空间数据检索属性数据

或从属性数据检索空间数据。在利用MapInfo进行地图数字化

过程中,每个图元的唯一标示码ID以及内置的属性数据表便已建立并自动关联。而对地图数据与外部数据的关联是在外部数

据库的属性数据表时,通过设置数据表的关键字段,这些字段将

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与GIS内置的属性数据表中相关字段一一对应,通过间接的方

式与空间数据建立联接。系统空间数据与外部属性数据关联如

图3所示。

3 基于MapX5·0实现

房地产估价系统功能

利用VB6·0+MapX5·0+SQL Server 2000可实现房地产估

价GIS系统的大部分功能,系统主界面如图4所示。限于文章

篇幅,本文不再叙述系统实现的具体情况,仅以市场比较法为

例,如图5所示。(下转第43页) 在5 cm以下,只有极少数在5 cm~10 cm之间,故在这种情况 下所观测到的平面数据真实可靠,在这样的区域利用RTK可进

行1∶500以上的各种比例尺的测图以及同类精度的其他测量工

程。对四周有高大建筑物,并且其α≈arctg((h-i) /s)≥15°,

此时一部分观测点因为卫星失锁无法获得数据,即使能获得数

据但误差大部分在20 cm,有的甚至达到2 m之多,对这组数据

出现的误差随机性比较大,不可靠。对所观测的数据成果不能

使用。高程在建筑物密集区同样分两种情况,即在其观测点周

围三方或四周均有建筑物,但其建筑物所形成的高度角α≈

arctg((h-i) /s)≤15°时,其高程误差大部分在5 cm以下,只有

少数在5 cm~10 cm和10 cm~20 cm之间,故在这种观测条件

下,采用RTK观测的高程适用于图根级测量和1∶500以上的各

种比例尺的测图以及同类精度的其他测量工程。而对四周均是

高大建筑物,并且其α≈arctg((h-i) /s)≥15°的情况下所观测

的高程,其误差大部分在20 cm以上,最大达到3 m以上,故此

时所获得的高程数据不可靠。

在水域范围内,本次所选择的水域是一片水塘,其观测点位

选在水塘之间的塘堤上,离水面的高度一般在1. 5 m~2. 0 m之

间,得到其数据误差均在10 cm以下,其中有56. 4%在5 cm以

下,而43. 6%的在5 cm~ 10 cm之间,当然这组数据的误差并

不完全是由于水面所产生的多路径效应引起的,从误差分布情

况看仍然适用于1∶500以上的各种比例尺的测图以及同类精度

的其他测量工程。对于在水域范围内所观测的高程误差大部分

在20 cm以下,只有极少数在20 cm~30 cm,所以在这样的区域

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适用于1∶1 000以上的各种比例尺的测图以及同类精度的其他 测量工程。

在有干扰物的区域,即在高压输电线下、无线电信号传送通 道、大功率无线电发射源(如电视台、微波站等)等区域,从表1 可以看到一般出现卫星失锁或初始化不成功,有的观测点即使 能获得数据但误差较大,在这种情况下所获得的数据不可靠,所 预测的数据成果也不能使用。

4 结束语

实践证明,RTK测量在开阔区域、建筑区域、水域区域中平 面精度均能满足一二级导线的精度要求,而高程精度则应采用 适当方法加以改正才能满足其精度要求,改正后一般可以满足 等外水准的要求。在使用RTK测量地形、地貌时,根据不同的 比例尺,可以灵活的在RTK中适当调整碎部点的允许误差来测 图。在障碍物较多或干扰比较严重的地方,可以利用RTK加全 站仪测量来弥补RTK在这些区域的不足,这将极大的提高作业 速度和生产效率。

[参 考 文 献]

[1] 李仕东.公路工程测量员必读[M].北京:人民交通出版社, 2004.

[2] 丁文利,等.动态GPS(RTK)测量的精度分析[ J].地矿测绘, 2004, 20(2): 16~17.

[3] 刘基余.GPS卫星导航定位原理与方法[M].北京:科学出版社, 2003.

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/o3y1.html